[아유경제=서승아 기자] 소형 평형 아파트들이 한강변 전면에 배치돼 있고 대형 평형 아파트들이 배후 도로변에 조성된 아주 특이한 구조로 돼 있는 서울 용산구 원효산호아파트(이하 원효산호). 오랫동안 표류하던 이곳 재건축사업이 최근 재건축 활성화에 발 맞춰 기지개를 켜고 있어 기대를 모으고 있다.

10년 이상 방치됐지만 한강 조망권 프리미엄 높은 ‘알짜’

숱한 계획이 세워지고 무산되는 일이 반복돼 왔던 지난 10여년간 원효산호 재건축사업은 사실상 멈춰 있었다. 하지만 최근 정부 정책의 변화와 함께 재건축사업에 추진력이 붙고 있는 모습이다.

용산구 원효로4가에 위치한 원효산호는 12층 6개동 554가구가 살고 있는 단지로, 1977년 4월부터 입주가 시작됐다. 아파트 단지와 마주 보고 있는 강변북로의 진·출입이 편리하고 서울·용산역 등 기차·지하철역 이용이 편리해 교통환경이 우수하다. 또 성심여자중·고등학교를 비롯해 100년 전통의 선린중ㆍ인터넷고등학교, 용산·배문고등학교 등 용산 구내 주요 학교들을 비롯해 원효대교 건너편의 여의도초·중·고·여고 등과도 가까워 교육환경도 뛰어나다. 또한 용산전자상가와 여의도IFC몰 등의 생활편의시설과 인접해 있는 등 여러 가지 장점을 갖췄으나 지어진 지 40년에 육박하는 노후 건물인 탓에 한강변임에도 불구하고 10년 이상 방치됐다.

지은 지 40년, 아파트도 늙고 주민은 ‘속앓이’

한강변에 서 있는 대다수 아파트들은 한강 조망권 덕분에 높은 프리미엄이 붙여 있다. 그에 반해 원효대교가 시야에 들어오는 원효산호는 40년에 육박하는 노후함 탓에 외벽은 다 뜯겨 나갔고 숱한 크랙(갈라짐)과 이를 보강 공사해 부자연스러운 흔적들로 허름하다는 느낌을 지울 수가 없다. 이 때문에 원효산호 주민들은 가을과 겨울같이 건조하고 바람이 세게 부는 날이면 외벽의 페인트가 벗겨져 불안함에 떨고 있다.

이 같은 문제점이 방치될 경우 그 틈으로 빗물이 들어가 철근을 팽창시키고 콘크리트의 균열을 가속화해 위험도가 더욱 커져 주거환경은 더욱 열악해지고 나아가 주민들의 안전과 생명도 위협받게 된다. 또 아파트 난방 시스템이 중앙난방인 탓에 노후한 각종 수도관의 교체는 물론 제대로 된 수리도 사실상 불가능한 실정이다.

한 아파트 주민은 “아파트 내부에 직접 들어가지 않고 외관만 봐도 각종 시설들이 낡았다는 것을 충분히 짐작할 수 있다”며 “거듭되는 수리와 보수로 인해 관리비 부담이 적지 않다”고 불만의 목소리를 높였다.

용산국제업무지구 개발에 웃다 울어… 대보수 등 대안도 무용지물

누가 봐도 낡고 오래된 아파트인 만큼 재건축에 대한 주민들의 요구는 부쩍 늘었다. 그러던 중 2006년 ‘원효산호 재건축 정비사업조합(이하 조합) 설립추진위원회(이하 추진위)’가 결성됐지만 이후 주민들은 또 다시 고배를 맛봐야 했다. 추진위가 결성될 당시 용산구 일대는 재개발·재건축 바람이 뜨거워 원효산호 주민들의 기대도 컸다. 기대감에 찬 주민들이 추진위의 재건축 조합설립동의서에 서명하기 시작했고 2008년 기준으로 절반에 가까운 47%의 동의율을 기록했다.

추진위가 한창 동의서를 모으던 중 뜻밖의 변수가 생겼다. 원효대교에서 한강대교 사이 철도청 부지를 비롯한 서부이촌동 일대를 전면 개발하는 ‘용산국제업무지구’ 개발계획이 발표된 것이다. 통합 개발 기대감이 더해졌지만 개발은 지지부진했고, ▲2008년 글로벌 금융 위기 여파에 따른 부동산 경기 침체 ▲2009년 용산참사로 인한 악화된 재개발ㆍ재건축 여론 ▲2011년 개발에 힘을 실어주던 오세훈 서울시장 사퇴 등으로 개발 열기가 급격히 식었다. 특히 2012년 코레일 측이 용산 개발사업의 전면 재검토를 선언하고 추가 자금 투입을 중단하며 사업이 전면 백지화에 이르렀다.

이에 원효산호 재건축도 직격탄을 맞았다. 먼저 강변에 위치한 A·B·C동 일부 주민들 중심으로 3개 층을 수직으로 증축하고 복도형을 계단형으로 교체하는 방향으로 리모델링을 추진하자는 의견이 제기됐다. 일각에서는 전체적인 보수를 통해 아파트를 새 단장하자는 ‘대보수’ 의견을 내놓기도 했다. 이들과 팽팽히 맞선 추진위는 별다른 대안을 내놓지 못했고, 2012년 당시 추진위를 이끌던 추진위원장의 사망으로 인해 위원장 자리가 공석이 되자 활동은 더욱 바닥을 치게 됐다.

잃어버린 10년, 주민 간 소통 회복이 사업 정상화 관건

하지만 최근 정부 부동산 대책이 재건축에 초점이 맞춰지자 원효산호 재건축 추진위에도 가시적인 변화가 감지됐다. 추진 동력을 잃다시피 했던 추진위가 조직 개편을 통해 힘을 쌓고 있어서다.

원효산호 재건축 추진위 진관선 총무는 “공석이던 위원장 자리를 부위원장이 맡고 이주 등을 통해 공석이 된 몇몇 추진위원 자리도 조만간 새 인물로 바꿀 예정이다”고 말했다.

원효산호 추진위가 주민들에게 발송한 자료에는 ‘정부의 용적률 300% 상향으로 분담금이 줄어들 것이고 의무 조항이었던 임대아파트와 소형주택 관련 조항이 폐지 혹은 삭제됐다. 주택담보인정비율(LTV)도 완화돼 재건축이 유리하다’는 내용이 담겨 있다. 이 자료에 의하면 추진위가 예상하는 계획세대수는 전용면적 ▲59.45㎡(24평형) 71가구 ▲84.95㎡(34평형) 423가구 ▲111.28㎡(42평형) 142가구 등 총 636가구 규모다. 이를 통해 일반분양이 82가구가량 가능해져 주민들의 부담을 줄이겠다는 방안이다.

관건은 지난 10여 년간 사실상 단절됐던 주민 간 대화를 다시 이어 재건축에 대한 중지를 모아야 한다는 점이다. 인근 공인중개사사무소 관계자는 “변화를 싫어하는 고령층 인구가 많은 데다 노후한 아파트에 지쳐 세를 놓고 떠나 버린 주민들과의 원활한 의사소통이 힘들다. 또 조망권을 갖고 있는 소형 아파트 주민들과 대형 아파트 주민들의 요구 조건이 달라 추진위 활동이 얼마나 적극적이냐에 따라 재건축 속도가 결정될 것으로 보인다”고 지적했다.

서승아 기자  nellstay87@naver.com

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