▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 문제의 소재

재건축 조합을 설립하는 과정에서 일부 동이 반대하거나 상가 동이 반대할 경우 토지분할 소송을 통한 조합설립인가 절차를 진행하게 된다. 이 경우 일부 동이나 상가 동 지하에 전체 구역에 이용되는 전기실, 보일러실 등 공용시설이 있을 경우 토지분할이 제한되는지가 문제 될 수 있다.

이에 대해 추진위 등에서는 전기실, 보일러실 등을 제척 대상 동의 부속물 내지 연결 시설로 봐서 해당 시설 부지까지 포함해 분할 경계선을 책정하고 토지분할 소송을 진행하게 되는데 제척 대상이 되는 동의 소유자들은 위 공용시설 등이 제척 대상이 되는 동에 한정해서 이용되는 공용시설이 아니라 단지 전체에 공용되는 시설 등임을 이유로 토지분할 소송에 대해서 불가론을 펴는 경우가 있다. 이와 같은 사안에 대해서 선행사건 판례를 통해서 분석해보기로 한다.

2. 하급심 판례

제척 대상이 되는 토지는 해당 사건 아파트 제4동 부지의 남서 측에 맞닿은 부지로서 그 지상에 이 사건 아파트 전체를 위한 보일러실 및 전기실이 위치해 이 사건 아파트 단지 내에 포함된 사실이 인정되나, 그와 같은 사정만으로는 원고 또는 해당 사건 아파트 및 상가의 구분소유자들이 제척 대상 토지의 소유권 이전 절차를 이행해야 할 의무를 부담한다거나 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」 제41조제1항에 따른 원고의 이 사건 토지분할 청구가 제한된다고 볼 수 없다.

그리고 제척 대상 동 소유자들은 해당 사건 아파트 전체를 위한 공용시설인 보일러실과 전기실은 제척 대상 토지에, 비상저수조는 아파트 제4동 지하에, 보조 비상저수조, 열교환기실, 관리사무소 및 노인정은 아파트 제2, 3동 사이에 각각 있으므로, 해당 사건 토지를 나누게 되면 해당 사건의 아파트 건축물로서 기능을 다 할 수 없게 돼 이 사건 토지의 분할은 허용될 수 없다는 취지로 주장하나, 이 사건 토지가 분할된다는 사정만으로는 위 피고 주장과 같은 해당 아파트 전체의 공용시설을 사용할 수 없게 된다고 볼 수 없다.

그뿐만 아니라 도시정비법 제41조제1항은 2개 이상의 건축물이 있는 단지에 재건축사업을 시행하는 사업시행자 또는 추진위가 동법 제16조제2항의 조합설립동의율 요건을 갖추지 못한 경우에도 토지를 분할하는 방법으로 특정 건축물을 제외시켜 위 동의율 요건을 갖출 수 있도록 함으로써 재건축사업이 원활하게 이뤄질 수 있도록 하려는 것으로 그와 같은 입법 취지를 고려하면 2개 이상의 건축물이 있는 단지에 그 단지 전체에 공용되는 시설이 단지 내 특정 지역에 있다는 사정만으로 동법 제41조제1항의 토지분할이 제한된다고 볼 수 없으므로, 그와 다른 전제에 선 위 피고의 이 부분 주장 역시 이유 없다고 판단한 바 있다.

3. 결어

앞선 판례에서 봤듯이 재판부는 토지분할 소송에서 제척 대상이 되는 동에 전체 단지에 이용되는 일부 공용시설이 있다고 하더라도 그와 같은 사실이 도시정비법에서 재건축 조합 설립의 특례 규정인 토지분할 소송 규정을 제한할 수 있는 근거는 아니라고 판단하고 있는바, 이와 같은 점을 일선 추진위에서는 참고해야 한다.

특히 토지분할 소송은 조합을 설립하는 과정에서 동의율 부족으로 조합 설립으로 가지 못하는 경우 그 해당 동을 제척하고 일단 조합설립인가를 받을 수 있는 법적 장치이고, 토지분할 소송을 통해 일단 조합설립인가를 득했다고 하더라도 이후 상황 변경 등에 따라서 제척 대상 동의 소유자들과 협의를 이뤄서 토지분할 소송을 취하하고 하나 되는 재건축사업을 진행하는 사례들도 있다고 할 것인바, 사업 진행 과정에서 이와 같은 점도 참고해야 할 것이다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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