▲ 서울 강남구 압구정동 일대 아파트 모습. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김필중 기자] 서울 강남구 압구정동 일대 재건축 단지들이 잇따라 조합을 설립한 데 이어 목동과 여의도, 송파구에서 속속 안전진단을 통과하는 단지가 나오면서, 서울 전역에 재건축 바람이 불고 있다. 여기에 한 달 앞으로 다가온 서울시장 보궐선거 후보들이 나란히 재건축 규제 완화 및 활성화를 공약으로 내걸고 있어 기대감을 더하고 있다.

올림픽선수촌ㆍ목동신시가지, 1차 정밀안전진단 속속 통과
여의도목화, 최하 등급(E등급) 받아 재건축 ‘확정’

10일 도시정비업계에 따르면 송파구는 지난 8일 올림픽선수기자촌아파트(이하 올림픽선수촌) 재건축 모임(올재모) 측에 1차 정밀안전진단 용역 시행 결과 53.37점(D등급ㆍ조건부 재건축)을 통보했다.

재건축을 위한 안전진단은 관할 지자체의 현지조사(예비안전진단)와 민간업체를 통한 안전진단(정밀안전진단)을 거쳐 재건축 추진 여부를 결정한다. 정밀안전진단(100점 만점)에서 ▲A~C등급(56~100점)은 유지ㆍ보수(재건축 불가) ▲D등급(30~55점)은 조건부 재건축(공공기관 검증 필요) ▲E등급(30점 미만)은 재건축 확정 판정으로 분류된다.

올림픽선수촌은 ▲주거환경 ▲건축마감ㆍ설비노후도 ▲구조안전성 ▲비용분석 등 정밀안전진단 종합평가를 거쳐 조건부 재건축 점수 기준(31~55점)을 충족했다. 이에 따라 향후 6개월간 국토교통부 산하 한국건설기술연구원 등 공공기관의 적정성 검토를 한 번 더 거쳐 재건축 여부가 최종 확정된다.

1988년 개최된 서울올림픽에 맞춰 같은 해 6월 준공된 올림픽선수촌은 재건축 연한인 30년을 넘겼다. 이곳 소유주들은 앞서 2019년 정밀안전진단 용역을 진행했지만 C등급을 맞아 재건축 불가 판정을 받은 바 있다. 1년 5개월 만에 재실시한 정밀안전진단을 조건부로 통과하며 재건축사업 추진을 위한 발판 마련에 성공한 셈이다.

이처럼 재건축을 위한 움직임은 서울 곳곳에서 이어지고 있다. 앞서 지난달(2월) 10일에는 양천구 목동신시가지아파트(이하 목동신시가지) 2단지와 3단지가 각각 52.31점과 51.92점으로 D등급을 받아 1차 정밀안전진단을 통과했다.

이와 함께 같은 달 목동신시가지 중 1ㆍ4ㆍ10ㆍ14단지가 대거 1차 정밀안전진단을 조건부로 통과했다. 목동신시가지는 1985~1988년 지어져 전체 14개의 단지가 재건축 연한을 넘겼다. 앞서 적정성 검토를 통과해 재건축을 최종 확정지은 6단지에 이어 5단지, 7단지, 11단지, 13단지도 1차 정밀안전진단 관문을 넘은 상태다.

1970년대 들어선 영등포구 여의도동 일대 노후 아파트들도 최근 안전진단을 잇따라 통과해 재건축사업에 대한 기대감을 키우고 있다. 지난 1월 은하아파트와 미성아파트가 예비안전진단을 통과한 데 이어 1977년 준공된 목화아파트는 최하 등급인 E등급(30점 미만)으로 정밀안전진단 관문을 넘어 재건축을 확정 지었다.

이에 따라 여의도에선 재건축 연한을 넘긴 16개 단지 중 최근 예비안전진단을 통과한 은하아파트와 미성아파트를 제외한 14개 단지가 모두 정밀안전진단 D등급 이하를 받고 재건축을 추진 중이다.

정체됐던 압구정 재건축 조합 설립 ‘속도’… 신고가도 속출

진척이 더뎠던 강남구 압구정동 일대 재건축사업도 탄력을 받고 있다. 지난 2월 25일 압구정2구역(현대9ㆍ11ㆍ12차) 재건축 추진위원회(이하 추진위)가 조합 창립총회를 개최한 데 이어 압구정3구역(현대1~7,10ㆍ13ㆍ14차) 추진위도 같은 달 28일 조합 창립총회를 성공적으로 마쳤다.

통상 재건축 조합설립인가를 신청하면 한 달 안에 관할관청에서 인가를 내주는 만큼 이달 안에는 압구정2구역과 3구역이 모두 조합 설립에 성공할 것이란 전망이 나온다. 이에 앞서 압구정4구역(현대8차, 한양3ㆍ4ㆍ6차)과 5구역(한양1ㆍ2차)은 지난 2월 10일과 22일에 연이어 조합설립인가를 받았다.

이에 따라 압구정동 24개 아파트 단지 6개 지구단위계획 구역 중 압구정1구역(미성1ㆍ2차)과 압구정6구역(한양5ㆍ7ㆍ8차)을 제외한 2~5구역 8500여 가구의 조합 설립이 지난해 말부터 올해 상반기까지 단기간에 완료된 셈이다.

업계에서는 지난해 6ㆍ17 부동산 대책을 통해 투기과열지구 내 재건축 단지 조합원은 2년 동안 실거주한 경우에만 신축 아파트 분양 자격을 받도록 한 규제가 오히려 표류하고 있던 압구정 재건축사업의 속도를 올려준 셈이라고 봤다. 올해 상반기 시행을 앞둔 2년 실거주 의무 규제를 피하기 위해 조합 설립을 서두르려는 움직임이 일었다는 분석이다.

지지부진하던 재건축사업이 속도를 내면서 압구정동 일대 아파트 가격도 신고가가 이어지고 있다. 국토교통부(장관 변창흠ㆍ이하 국토부) 실거래가 공개시스템에 따르면 압구정4구역 현대8차의 전용면적 108㎡(8층)의 경우 올해 초 27억8000만 원에 매매되며 역대 최고가를 기록했다. 지난해 11월 같은 면적(4층)이 25억 원에 매매된 것을 감안하면 2억 원 이상 오른 것이다.

압구정3구역 현대3차의 전용면적 83~87㎡은 작년 11~12월 층별로 21억~24억9000만 원 사이에 거래됐는데 지난 1월에는 27억 원(10층)에 거래되며 역대 최고가를 기록했다. 현대1ㆍ2차 전용면적 160㎡도 지난해 8월 42억 원(9층)에 거래된 이후 11월 42억8000만원(6층), 12월 43억 원(5층)에 매매되며 역대 최고가를 다시 썼다.

‘공공’과 선 긋는 재건축 단지들
서울시장 후보들, 앞다퉈 ‘재건축 규제 완화’ 시사

국토부는 ‘공공주도 3080+, 대도시권 주택 공급 획기적 확대 방안(이하 2ㆍ4 부동산 대책)’의 핵심인 공공 직접시행 도시정비사업(이하 공공직접시행정비) 컨설팅 단지를 모집하고 있으나 서울 주요 재건축 단지 대부분은 ‘공공’과 선을 긋는 분위기다.

특히 공공직접시행정비 구역으로 선정되면 소유권 자체를 공공에 넘겨야 하는 것과 2ㆍ4 부동산 대책 발표 이후 신규 주택 매수자에겐 우선공급권(입주권)이 주어지지 않는 것이 걸림돌로 작용하며 소유주들의 반발을 사고 있다. 국토부는 올해 7월 중 공공직접시행정비 1차 후보지를 확정할 예정이지만 시장의 외면으로 계획이 차질을 빚는 게 아니냐는 우려도 나온다.

아울러 오는 4월 서울시장 보궐선거를 앞두고 여야 후보들이 일제히 재건축 규제 완화를 시사하고 있어 향후 민간 재건축이 더욱 활발해질 것이란 전망이 나온다. 오세훈 국민의힘 후보는 “서울시장에 취임하면 일주일 안에 서울시 재개발ㆍ재건축 규제를 풀어 최대 8만 가구를 공급하겠다”면서 “서울시 차원에서 제거 가능한 규제를 과감히 없애서 민간 재개발ㆍ재건축을 활성화하겠다”고 강조했다.

여당인 박영선 더불어민주당 후보는 주택 공급 확대를 위해 민간과 공공의 역할이 병존해야 한다고 강조했다. 그는 “민간에서 하는 재개발ㆍ재건축도 존중을 해야 하고, 공공은 재개발ㆍ재건축과 관련해 앞으로 가야 할 모델, 마중물 역할을 하는 것”이라고 설명했다. 안철수 국민의당 후보는 분양가상한제 폐지와 도심 고밀개발, 재개발ㆍ재건축 활성화, 무주택 실소유자를 위한 대출 규제 해제 등을 공약으로 내놨다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울시장 보궐선거를 앞두고 후보들이 경쟁적으로 민간 재건축 규제 완화 공약을 내놓는 것도 재건축 기대 심리를 키우는 요인으로 작용하고 있다”면서 “공공재건축 활성화를 위해선 조합원의 수익을 보장해 줄 명확한 기준이 마련돼야 한다”고 말했다.

김필중 기자  kpj11@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>