▲ 이재현 법무법인 산하 수석변호사/ 아유경제 편집인

1. 사실관계

피고는 경남 김해시에서 신축 아파트를 공급하는 사업을 시행하는 지역주택조합이고, 원고는 2015년 2월 9일 피고와 사이에 이 사건 사업에 관한 조합가입계약을 체결하고 피고에게 가입신청금, 조합원 부담금, 컨설팅용역비 등으로 합계 4560만 원을 납입했다.

언론매체에서는 2015년 1월께 사업의 필수 요건인 사업부지 95% 이상 확보를 완료해 조합원을 모집 중이라는 기사가 게재됐고, 광고전단지에도 토지 확보 완료라는 문구가 명시돼 있으며, 조합가입계약서에는 사업 추진 과정이나 인허가 과정에서 사업부지의 면적, 가구수 등이 변경될 수 있고 사업계획승인 시 최종 확정된다고 기재돼있다.

피고는 2015년 12월께 조합설립인가를 신청해 2016년 5월 13일 인가를 받고 이 사건 계약을 승계했다.

2. 당사자의 주장

가. 원고는 피고가 사업부지를 95% 이상 확보해 사업 진행에 아무런 문제가 없다고 말 한 것을 신뢰하고 이 사건 계약을 체결했으나 실제 피고가 매수하거나 토지사용승낙을 받아 확보한 부지는 약 6.7%에 불과해 기망에 의해 계약을 체결한 것으로 이 사건 계약을 취소하고 피고는 원고가 납입한 금액을 부당이득으로 반환해야 한다.

나. 계약의 취소가 인정되지 않더라도 피고가 조합설립인가를 1년 이상 지연하고 사업부지 확보도 못했으며, 사업부지를 확보하더라도 완공까지는 상당한 시간이 걸리므로 이행지체 또는 이행불능에 따라 계약을 해제하고 원상회복으로 원고가 납입한 금액을 반환해야 한다.

3. 법원의 판단

가. 상품의 선전ㆍ광고에 있어 다소의 과장이나 허위가 수반되는 것은 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비춰 시인될 수 있는 한 기망성이 결여되나, 거래에 있어서 중요한 사항에 관해 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지한 경우에는 기망행위에 해당한다(대법원 2009년 4월 23일 선고ㆍ2009다1313 판결).

나. 이 사건 계약 당시 피고의 이 사건 사업부지 확보율이 95%에 이르지 않고 82.05%였던 점, 그럼에도 기사나 광고에 사업부지 95% 이상 확보했다는 내용이 기재돼있는 것은 사실이나, 기사나 광고 내용이 그대로 이 사건 계약 내용에 편입돼있다고 보기 어려운 점, 지역주택조합의 주택건설사업은 변수가 많아 사업 내용이 일부 변경되거나 지연이 발생할 수 있다는 사정을 원고가 충분히 예상할 수 있는 점, 일반적으로 조합이 95% 이상 소유권을 확보한 상태에서 사업을 진행하는 경우가 극히 희박하므로 토지 확보가 완료됐다는 것을 원고가 그대로 받아들였다고 단정하기 어려운 점, 조합가입계약서에 광고 등은 조합원의 이해를 돕기 위한 자료이고 인허가 과정에서 변동될 수 있다는 점이 기재돼있는 점 등을 고려하면 피고가 원고에게 사업부지 확보율에 관해 신의성실의 의무에 비춰 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지했다고 보기는 어렵다.

다. 계약 해제 주장에 관해 지역주택조합은 그 진행 과정에서 조합원의 모집, 재정의 확보, 토지매입작업 등 사업의 성패를 좌우하는 여러 변수들에 따라 최초 사업계획이 변경되는 등의 사정이 발생할 수 있으며, 지역주택조합의 조합원이 된 사람이 사업 추진 과정에서 조합 규약이나 사업계획 등에 따라 당초 체결한 조합가입계약의 내용과 다르게 조합원으로서 권리ㆍ의무가 변경될 수 있음을 전제로 조합가입계약을 체결한 경우에는, 그러한 권리ㆍ의무의 변경이 당사자가 예측 가능한 범위를 초과했다는 등의 특별한 사정이 없다면 이를 조합가입계약의 불이행으로 봐 조합가입계약을 해제할 수는 없다.

4. 결어

가. 판결에서, 조합이 명백히 기사나 광고를 통해 구체적인 수치를 들어 95% 이상의 사업부지 확보가 완료됐다고 했음에도, 사업 진행이 더디고, 조합원 모집 시 과장 및 허위 광고가 있다는 등의 지역주택조합 특성을 고려해 기망행위를 인정하지 않은 것은 너무 까다롭게 기망행위 여부를 판단한 것이 아닌가 생각한다. 오히려 지역주택조합 특성상 사업부지 확보가 어렵고 사업 진행이 어려움에도 구체적인 수치까지 들어가며 허위 과장광고를 했다면 기망의 의도가 더 명확하다고 볼 여지도 있을 것이다.

나. 계약 해제와 관련해서도 지역주택조합사업 특성을 고려해 사업 진행이 통상 예측할 수 있는 한도를 현저히 초과했다고 보기 어려워 이행지체 또는 이행불능에 해당한다고 보기 어렵다고 판단했으므로, 명백히 사업을 진행하지 않는 것이 아닌 한, 사실상 지역주택조합에서 사업 지연에 따른 이행지체 또는 이행불능이 인정될 가능성은 희박하다고 보인다.

다. 위 법원의 판결에 다소 비판할 점이 있다고 하더라도, 판결에 따르면 일단 지역주택조합에 가입한 이상, 사기를 이유로 이를 취소하거나 사업 지연을 이유로 계약을 해제하기는 매우 어려우므로, 조합원 가입시 매우 신중히 판단하고, 관련 조건 등을 조합원 가입 계약서에 명시해 추후 분쟁 발생을 대비해야 할 것이다.

이재현 변호사  koreaareyou@naver.com

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