▲ 서울시가 「공공지원 시공자 선정기준」을 개정해 올해 7월부터 조합설립인가 이후 건설사를 선정할 수 있게 된다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=권혜진 기자] 서울시가 올해 3월 「정비사업 시공자 선정시기 조기화」 조례 개정에 따라 세부 절차 등을 마련해 「공공지원 시공자 선정기준」을 개정ㆍ시행할 예정이다. 이에 따라 올해 7월 1일부터 공공지원 대상 도시정비사업은 조합을 설립한 뒤 시공자를 뽑을 수 있다.

시공자 선정 조례 개정 후속 조치
사업시행인가 이후→조합설립인가 이후

유관 업계 소식통 등에 따르면 서울시는 원활하고 신속한 주택 공급을 위한 방책으로 시공자 선정 시기 조기화를 진행하고 있다.

이달 26일 기준 서울시 집계 현황에 따르면 현재 시내 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 가운데 조합설립인가를 받은 곳은 116개 단지다. 이들 중 상당수가 올해 중순 이후 건설사 선정이 가능해진 것이다.

지난 3월 27일 「서울특별시 도시 및 주거환경정비조례」 제77조(시공자 등의 선정기준)제1항 ‘사업시행인가를 받은 후 총회에서 시공자를 선정해야 한다’는 규정이 ‘조합설립인가를 받은 후 조합원 과반수의 찬성으로 총회의 의결을 거쳐 시공자를 선정해야 한다’는 것으로 개정됐다.

이를 위해 시는 지난해 12월부터 시공자 선정 시기 제도 개선을 주제로 자문회의를 열고 학계, 설계자, 시공자, 서울주택도시공사(SH), 한국토지주택공사(LH) 등 전문가들의 의견을 수렴한 바 있다.

이어서 올해 1월부터 제도 개선 TF 구성ㆍ운영 계획 수립과 회의를 개최해 정비사업전문관리업자, 설계자, 시공자, CM 등 전문가 논의를 거쳐 추진 방향을 수립했다. 구체적인 방안으로 주민 선택에 기인한 설계ㆍ시공 분리ㆍ일괄발주 여부, 기존 설계도면 유지 등의 내용이 언급됐다. 시는 지난 3월 「정비사업 시공자 선정시기 조기화」 조례 개정을 완료하고 오는 7월 시행을 앞두고 있다.

서울시는 새 조례의 안정적 추진과 제도가 개선될 경우 향후 계약 변경 과정에서 공사비 분쟁 등을 최소화할 수 있도록 ▲시공자 선정 방식으로 설계ㆍ시공 일괄발주(턴키) 방식 신설ㆍ도입 ▲시공자 입찰 시 설계도서 중 설계도면은 기본설계도면 수준 유지 ▲시공자의 대안설계 등 설계 제안 시 설계안은 정비계획 범위 내로 한정 ▲시공자 선정 시 건설사업관리 자문 규정 추가 ▲시공자 입찰 시 조합의 물량내역서 제공 의무화(설계ㆍ시공 분리 방식 한정) ▲시공자 선정 시 조합원 과반수 의결 요건 반영 ▲공사비 검증기관 추가(SH) 등을 반영하기로 했다.

서울시 관계자는 “설계ㆍ시공 분리발주 방식을 적용해 시공자 선정 전 조합이 작성하는 설계도면 또는 설계ㆍ시공 일괄발주 방식을 적용해 시공자가 일괄입찰 시 제안하는 설계도면 모두 기본설계도면 수준을 유지해 내역입찰을 유도할 것”이라며 “아울러 건축계획이 확정되지 않은 상황에서 건설사들의 무분별한 사업 제안을 제한하기 위해 대안설계의 범위는 관련 심의를 통해 결정된 정비계획의 범위 내로 한정한다”라고 밝혔다.

이어서 그는 “시공자 현장설명회에서 공개되는 물량내역서 제공을 임의 규정이 아닌 의무사항으로 변경해 향후 내역 비교가 가능하도록 한다”고 덧붙였다.

한편, 이번 개정조례는 시공자선정총회에서 전체 조합원 과반수 의결 요건을 반영하고 조합이 공사비 검증 시 한국부동산원 외 SH에도 이중으로 검증을 요청할 수 있도록 추가한다는 내용이 담겼다.

자재ㆍ인건비 상승에 알짜 단지 눈길
전문가 “지방ㆍ수도권 양극화 심화… 공급 부족 우려”

한편, 서울 알짜 도시정비사업의 시공권을 따내기 위한 건설사들의 수주 전쟁 본격화를 앞두고 일부 전문가들은 기존에 낮은 금액에 공사계약을 맺고 사업을 추진하던 사업지들은 건설사와 조합 간 공사비 갈등이 계속되며 곳곳에서 파열음이 일고 있다고 지적했다.

건설사들이 수익성이 예상되는 공사 수주에만 몰리고, 수익성이 낮은 곳은 사업을 포기하는 상황에 이르는 등 도시정비업계 내에서 양극화가 심화하는 까닭이라는 데 의견을 모은다.

현재 서울에서 눈길을 끄는 사업지는 ▲강남구 압구정 재건축지구 ▲개포주공5ㆍ6ㆍ7단지 ▲대치은마 ▲서초구 신반포2ㆍ4ㆍ7ㆍ12ㆍ16ㆍ20차 ▲성동구 성수지구 전략정비구역 ▲용산구 정비창 일대 등이 꼽힌다.

대형 건설사들이 이들 알짜 단지 수주에 주력하는 것은 최근 자재비ㆍ인건비 급등으로 공사비가 30% 가까이 오른 것이 주요 원인이다.

한 건설사 관계자는 “현재 서울의 경우 신규 공사비 계약 단가가 3.3㎡당 700만 원 선을 넘었다”면서 “최근 정비구역 지정안을 고시한 대치은마는 재건축 공사비를 3.3㎡당 700만 원으로 책정, 일반분양가 추정액을 3.3㎡당 7700만 원으로 산정했다”고 귀띔했다.

한 부동산 전문가는 “도시정비사업 수주를 위해 대형 건설사들은 관련 인력을 확대ㆍ보강하면서 본격적인 수주전에 대비하고 있다”면서 “유명 단지 등 사업성이 밝은 곳은 건설사의 시공권 경쟁이 치열하겠지만 자잿값과 인건비 감당이 힘든 지방이나 일부 수도권은 건설사들이 외면하는 양극화가 더욱 심화할 것”이라고 지적했다.

실제로 서울에서 재개발을 진행하는 구역 중에는 시공자 선정을 위한 입찰에서 단독 입찰만 이뤄져 유찰되거나, 건설사들이 아예 입찰에 참여하지 않아 수의계약 전환이 예정된 곳도 있다. 시공자 선정 입찰공고를 내고 유찰을 겪던 한 광역시의 사업지는 컨소시엄 사업단을 수의계약 형태로 선정하기도 했다. 특히 최근 공사비 인상을 둘러싼 갈등이 격화하며 건설사 교체를 추진하는 곳도 늘고 있다.

한 재개발 조합원은 “조합-시공자의 공사비 갈등으로 일반분양이 지연되고 있고, 갈등이 봉합되지 못해 사업이 답보 상태를 겪고 있다”고 토로했다.

이에 대해 일부 건설사들은 시공권을 포기한다는 게 쉽지 않지만, 1~2년 새 공사비가 약 30% 뛰니 적자를 보면서까지 공사를 지속하긴 어려운 상황이라고 해명한다. 분양가와 공사비 인상이 힘들다면 결국 건설사들이 시공권을 포기하는 수밖에 없다는 설명도 이어진다.

업계 한쪽에서는 조합ㆍ시행사 등 사업 주체와 건설사 간 공사비 갈등으로 인해 현재 신규 분양이 계속해서 미뤄지는 추세를 보이기 때문에 결국 앞으로 주택 공급 차질로 이어질 가능성도 있다고 우려하고 있다.

▲ 시공자 선정 절차. <사진=아유경제 DB>

권혜진 기자  koreaareyou@naver.com

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