▲ 2023년 6월 30일 북한산 고도지구 현황 설명 중인 오세훈 시장. <제공=서울시>

[아유경제=조명의 기자] 서울시가 남산, 북한산, 경복궁 등의 주변 건축물 높이를 제한해 온 고도지구를 50년 만에 전면 개편키로 했다. 이전의 경직적 규제에서 합리적 관리로 전환해 노후 주거지 개선을 위해 정비사업 등을 추진할 때 높이 기준을 최대 45m 완화해 도시공간의 대전환을 꾀한다는 구상이다.

이달 18일 서울시에 따르면 지난 17일 열린 제1차 도시계획위원회에서 ‘고도지구 등 전면 개편을 위한 용도지구(고도지구, 특화경관지구) 결정 변경(안)’이 수정 가결됐다.

고도지구는 도시경관 보호와 과밀 방지를 위해 건축물 높이의 최고 한도를 정하는 도시관리계획이다. 시는 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 처음 지정한 이래 남산, 북한산, 경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변 8곳을 고도지구로 지정ㆍ관리해 왔다. 하지만 높이 규제를 중복으로 적용받는 지역이 생기거나 주거환경 개선이 어려워지면서 주변 지역과의 개발 격차가 심화되는 등의 문제점이 나타나기 시작했다.

이에 시는 고도지구를 일률적 규제에서 벗어나 합리적 관리로 전환한다는 취지 하에 2023년 6월 ‘신(新) 고도지구 구상(안)’을 발표한 바 있다. 남산, 경복궁 등과 같이 경관관리가 중요한 지역은 제대로 관리하는 한편, 규제를 전체적으로 재정비하면서 실효성이 적은 지역은 과감히 해제하겠다는 것이 주요 내용이다.

이번 결정안에는 2023년 발표했던 구상안에 경관을 보호할 수 있는 범위 내에서 높이를 추가 완화한다는 내용이 담겼다. 시는 고도지구로 인해 노후 주거환경으로 불편을 감수해 왔던 지역 주민들의 여론을 적극 수렴했다고 설명했다.

남산 주변 고도지구는 지형적 특성으로 높이 완화가 어려웠던 다산동ㆍ회현동ㆍ이태원동 등 일부 지역에 높이를 12m에서 16m로 추가 완화했으며, 구기ㆍ평창 고도지구는 당초 높이 20m를 적용토록 했던 것을 24m까지 높였다.

경복궁 고도지구는 당초 높이는 유지하는 것으로 계획됐으나, 지형적 여건에 따라 1977년 고도지구 지정 이후 처음으로 서촌 지역 일부는 높이 20m에서 24m로 완화하고 나머지 지역은 16m에서 18m로 변경했다.

북한산에만 적용했던 ‘경관관리 가이드라인’은 노후 주거지 개선을 위해 남산 고도지구와 구기ㆍ평창 고도지구에도 추가 적용키로 했다. 가이드라인은 도시정비사업 등을 추진할 때 디테일한 시뮬레이션을 통한 도시계획위원회의 경관 평가를 거쳐 높이를 45m까지 완화할 수 있다는 내용을 담고 있다.

남산 주변 고도지구 경우 남산의 남측 지역은 소월로 도로면 이하 범위 내에서, 북측 지역에서는 역세권 내 위치한 경우, 도시계획위원회의 심의 등을 거쳐 최고 45m까지 높이가 허용된다.

북한산 주변 고도지구는 역세권에서 도시정비사업 등 추진시 평균 45m까지 완화할 수 있도록 하고, 28m 이하 지역에서만 적용 가능토록 한 것을 20m 이하 지역에서도 적용할 수 있도록 변경했다. 구기ㆍ평창 고도지구에서도 도시계획위원회 심의를 통해 최고 45m까지 높이 완화가 가능하도록 내용이 신설됐다.

관리의 필요성이 없거나 실효성이 없는 지역은 고도지구에서 해제 또는 범위를 조정해 총 8개소(9.23㎢)를 6개소(7.06㎢)로 정비한다. 이에 경관 보호 대상이나 목적이 불분명하고 판단한 오류ㆍ법원단지 주변 고도지구는 해제키로 했다.

구로구 오류 고도지구는 서울 경계부의 도시확장(연담화) 방지를 위해 1990년 지정됐으나, 부천지역은 해제돼 개발이 가속화되는 등 지정 목적이 상실됐다. 이번 고도지구 해제를 통해 ‘온수역 일대 지구단위계획’으로 관리할 예정이다.

서초구 법원단지 주변 고도지구는 대법원 등 유사시설에 대한 도시관리의 일관성과 균형 개발을 위한 토지이용 효율성을 고려해 고도지구를 해제하고 ‘서초로 지구단위계획’으로 관리한다. 아울러 자연경관지구(3층 12m 이하), 제1종일반주거지역(4층 이하), 공원 등이 고도지구와 중복으로 결정돼 있어 규제 실효성이 없는 지역(1.97㎢)은 고도지구를 해제해 규제를 단순화하기로 했다. 남산, 북한산, 구기ㆍ평창, 경복궁, 국회의사당 주변 고도지구 등이 해당된다.

다만 국회의사당 주변 고도지구는 요 시설물 경관보호 범위 내에서 지역의 불편사항 등을 해소하기 위해 높이 기준을 기존 75ㆍ120ㆍ170m에서 90ㆍ120ㆍ170m로 추가 완화하는 방안을 마련했다. 추후 유관 기관과의 충분한 협의를 거쳐 결정할 예정이다.

시는 이번 수정 가결된 고도지구 등에 대한 재열람공고 및 관련 부서 협의를 오는 2월 중으로 실시하고 상반기 내 결정할 예정이다.

서울시 관계자는 “그동안 규제로 인식됐던 고도지구에 대한 전면 개편으로 노후 주거환경 개선을 통한 도심 내 도시공간 대전환의 시작점이 될 수 있을 것으로 기대된다”라고 밝혔다.

조명의 기자  cho.me@daum.net

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