▲ 양홍건 오전가구역조합장/경영지도사

2024년 도시정비사업은 침울한 한 해였다. 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 ‘도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지’함을 목적으로 하고 있으며, 공공이 공급하는 공동주택과 달리 대부분 민간이 공급하는 점에서 차이를 보이고 구도심의 환경을 개선하는 점에 있어 그 역할은 지대하다. 사실상 주거생활의 질을 높이는 데 지대한 공헌을 하고 있다.

지난해 민간공동주택 공급 정책의 주요 이슈는 ▲노후계획도시 재건축 ▲서울시 신속통합기획 등이었다. 신속통합기획은 자리를 잡아가고 있다. 1기 신도시 노후계획도시 재건축은 선도지구를 지정해 빠른 사업 진행을 도모하고 있지만, 토지이용계획에서 비롯되는 조성될 도시의 모습은 사업 진행을 더디게 할 수 있다.

2024년을 도시정비사업의 침체기라 정의한다면 2025년의 도시정비사업은 어떤 모습을 보일지 자못 궁금해진다. 그리고 올해 6월 4일 시행되는 도시정비법의 일부 개정안은 빠른 도시정비사업 진행을 가져올 것이라 기대되지만 최근 국내외 정세는 전혀 만만치 않다.

이는 최근 국내외 상황에서 더욱 뚜렷하다. 먼저 나라 밖은 2022년 2월 24일 비무장 등의 이유로 우크라이나를 침공한 러시아-우크라이나 전쟁과 2025년 1월 20일 미국 트럼프의 취임이다. 나라 안은 대통령의 탄핵정국이라는 핵폭탄을 맞고 있다. 그 외 다양한 요인이 주택시장에 지속해서 영향을 미쳐 당분간 주택거래는 약보합세를 유지하겠지만 예단할 수 없는 상황에 놓여 있다.

하나금융연구소가 ‘2025년 부동산시장 전망’에서 예측한 2025년은 “차입 여력 제한에도 실수요자 매수 심리가 확대되면서 완만한 상승세 전망”을 내놓고 있다. 상승세 영향 요인으로 “대출금리 하락 시 매수 심리 자극, 공급 부족 영향 본격화 및 지역별 차별화 심화”를 들고, 단기와 중장기의 주요 영향 요인은 수요ㆍ공급에 직접적인 영향을 미치는 것으로 보고 있다.

그러나 12ㆍ3 사태는 모든 전문가의 예상을 바꿔 놓았다. 대부분 전문가는 2025년 하반기부터 입주 물량 부족 등의 요인으로 집값이 상승할 것으로 예측했으나, 정치적 이슈는 국내 정세를 불안정하게 만들어 국내 경기는 총체적 불안기로 진입했다. 아울러 미국 등 국외 정세를 보면 달러 강세로 금리 불안을 가져와 고금리 시대를 초래했다.

12ㆍ3 사태에서 비롯된 정치적 갈등은 사회적 갈등을 유발하고 부동산시장에도 영향을 미쳐 수요를 위축시키고 원자재 가격의 상승 등을 유발해 주택 공급이 위축됨에 따라 장기적으로 주택시장 분위기가 불안할 것으로 판단된다.

주택 공급 부족은 수요가격의 상승을 가져와 주택시장의 총체적 위기를 가져올 수 있다. 지난해 도시정비사업은 수요 불안과 미분양주택 증가로 수도권과 지방, 아파트와 비아파트 간의 격차를 더욱 심화시켜 빈익빈 부익부 현상을 만들었다. 정부는 뚜렷한 정책을 제시하지 못하고 장기적 공급 대책만을 제시하는 모습을 보여줬다.

도시정비사업이 안정기에 접어들기 위해서는 다양한 요인이 존재한다. 부동산의 특성에서 유발되는 요인 중 부동산의 부동성에서 오는 요인은 수도권과 지방 간의 격차를 더욱 심화시켰다. 공공은 주택 공급의 안정화를 위해 다양한 정책을 추진했고, 대표적인 것이 1기 신도시 등 노후계획도시 재건축과 서울시의 신속통합기획이다. 법 개정으로는 오는 6월 4일 시행되는 신속한 도시정비사업 추진을 위한 패스트트랙제도의 도입이다.

2025년 도시정비사업을 예측하기 위해서는 올해부터 달라지는 부동산제도를 살펴볼 필요가 있다.

주요 내용은 대출중도상환수수료 50% 이하, 안전진단 없이 재건축 추진 가능 및 민간 도심 공공주택 복합사업 시행 등이다. 하지만 주택 공급 물량 부족 및 미분양 주택에 대한 해결책 부재가 현실이다. 2025년은 최근 정치적 이슈가 해소된 후 과소공급 영향으로 주택가격은 상승하고 도시정비사업은 탄력을 받을 것이라고 생각한다. 다만 도시정비사업이 많은 시간이 필요한 점을 고려할 경우 시장 상황이 호전되기는 쉽지 않을 것이다.

도시정비사업이 활성화되기 위해서는 대출금리를 낮추고, 초기 단계에 사업비를 지원해야 한다. 패스트트랙제도를 도입하고 원스톱 인ㆍ허가 처리로 사업 기간을 단축하고 법 개정을 통해 인ㆍ허가 기간을 명시해야 한다. 공사비 분쟁을 해결하기 위해 표준공사비를 공개하고, 공공의 직접적 개입을 강화해야 한다. 예측 가능한 중장기 주택 공급 계획을 수립하는 것이 급선무이다.

하지만 최근 주택시장은 정국 불안으로 예측하기 힘들어 안정이 필요하다. 탄핵정국이 안정적으로 해결되지 않으면 주택시장에서 신규 아파트와 기존 아파트 가격 차이는 더욱 심화할 것이다. 반대로 탄핵정국이 안정적으로 해결될 경우 주택 공급 물량 부족으로 주택가격은 상승할 것이다. 따라서 빠른 후속 조치들이 강구돼야 주택시장이 안정될 것으로 보인다.

을사년의 도시정비사업은 주택 공급 물량 부족으로 2024년에 나타난 현상이 계속 이어질 것이다. 하지만 실수요자의 주택보유기간과 도시정비사업이 많은 시간이 필요한 점을 고려할 경우 낮은 금리와 대출 규제 완화는 주택 수요를 증가시켜 도시정비사업을 활성화할 수도 있다.

결론적으로 올해 도시정비사업은 사업의 지속경영 여부에 따라 극명하게 구분될 수 있다. 기존에 진행이 돼오던 사업지는 주택가격의 상승으로 안정성을 확보하고, 신규로 진행되는 사업지는 많은 어려움을 겪을 것으로 전망된다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

<저작권자 © AU경제, 무단 전재 및 재배포 금지>