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보증금 반환청구권 양도 시 임대인은 양수인에 보증금 지급 의무 없다!대전지방법원, 양수인의 보증금 등 반환청구 ‘기각’

[아유경제=정훈 기자] 법원이 임대 보증금 반환청구권이 양도된 경우 임대인에게는 양수인에 대한 보증금 지급 의무가 없다는 점을 재확인했다.

대전지방법원은 지난달 14일 양수금의 반환을 놓고 벌어진 다툼에서 원고의 주위적·예비적 청구를 모두 기각하는 판결을 내렸다.

원고 A는 피고 B에게 “2876만2522원 및 이에 대해 작년 4월 19일부터 다 갚는 날까지 20.5%의 연체이자를 지급해 달라”며 소송을 걸었다.

이보다 앞선 2007년 12월 A는 C에게 5000만원을 연이율 8.5%에 빌려 줬다. 이때 C는 채권 담보로 B 소유의 빌라를 임차하면서 낸 보증금 6000만원에 대한 임대 보증금 반환채권을 A에게 양도했다. B는 채권양도승낙서를 작성해 A에게 교부했다.

이듬해 B는 D에게 임차 목적물을 매도하고 2008년 7월 이에 대한 소유권이전등기까지 마쳤다. 이후 D는 이를 E와 F(2011년 1월)에게, E와 F는 이를 G(2012년 12월)에게 매도했다.

C는 2011년 10월 당시 임차 목적물 소유자 E와 F로부터 임대 보증금 중 4000만원을 돌려받았다. 동시에 ‘임대 보증금 2000만원에 월세를 45만원으로 하는’ 내용의 임대차계약을 체결했다.

A는 2012년 12월 당시 임차 목적물 소유자인 G가 C의 통장으로 반환한 임대 보증금 2000만원을 상계 처리하는 방식으로 채권 일부를 회수했다.

나머지 채권 회수를 위해 A는 다음과 같이 주장했다.

먼저 ▲주위적 청구로서 “B가 2008년 7월 D에게 임차 목적물에 관한 소유권이전등기를 해줌으로써 B와 C 사이의 임대차계약은 종료됐으므로 B는 임대 보증금 반환청구권의 양수인인 자신에게 그 보증금을 반환할 의무가 있다”면서 “따라서 그 범위 내에서 (자신이 C에게 한) 대여에 따른 잔존 채권액을 지급해야 한다”고 요청했다. 이어 ▲예비적 청구로서 “B는 자신과의 약정에 의해 임대 보증금을 C에게 반환하게 되는 경우 통지할 의무가 있음에도 불구하고 그 의무를 이행하지 않았고 이러한 B의 채무불이행 또는 불법행위로 인해 자신은 채권을 상실하는 손해를 입었으므로 대여에 따른 잔존 채권액 상당의 손해를 배상할 의무가 있다”고 덧붙였다.

그러나 법원의 판단은 이와 달랐다.

재판부는 판결에 앞서 “임대 보증금 반환청구권이 양수인에게 이전된 경우 제3채무자인 임대인으로서는 임차인에 대해 부담하고 있던 채무를 양수인에 대해 부담하게 될 뿐 그가 임대차 목적물인 주택의 소유자로서 이를 제3자에게 매도할 권능은 그대로 보유하는 것”이라고 전제했다. 이어 “소유자인 임대인이 당해 주택을 매도한 경우 주택임대차보호법에 따라 양수인에 대한 보증금 지급 의무를 면하게 되므로 임대인은 양수금 지급 의무를 부담하지 않는다고 봐야 한다”면서 “B는 D에게 임차 목적물에 관한 소유권이전등기를 해 준 2008년 7월 이 사건 임차에 따른 보증금 반환청구권의 양수인인 A에 대한 보증금 지급 의무를 면한다 할 것이고 따라서 B에게 여전히 보증금 지급 의무가 있음을 전제로 한 A의 주위적 청구는 받아들일 수 없다”고 판시했다.

예비적 청구에 대해서도 “B가 임대 보증금을 C에게 반환한 사실이 있는지 관하여 보건대 B가 2008년 7월 D에게 임차 목적물을 매도하면서 이 사건 임차에 따른 임대 보증금 반환 채무액을 양도 가액에서 공제한 후 매매 대금을 수령했을 뿐 B가 당시 C에게 임대 보증금을 반환했다는 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 결국 이를 전제로 한 A의 예비적 채무불이행 내지 불법행위 주장도 받아들이지 않는다”며 기각했다.

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