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과천에 부는 재건축 바람, 청사 이전으로 잃은 명성 되찾을까기존 재건축 5개 단지 사업에 박차… 4개 단지도 정밀안전진단 실시

 

   
▲ 과천주공4ㆍ5단지 전경 <사진 제공: 과천시>


[아유경제=김정우 기자] 정부의 부동산 시장 규제 완화로 서울 지역 재건축사업들이 속도를 내고 있는 가운데 숨을 고르던 경기 과천시 주공아파트 재건축사업도 걸음을 재촉하며 이목을 끌고 있다.

상가와의 협의 문제 등으로 사업 진척에 발목이 잡혀 있던 과천주공1·6·7-1 단지는 협상을 진행 중이거나 아예 상가를 제외하고 사업을 진행하는 쪽으로 방향을 잡았고 과천주공2단지와 과천주공7-2단지는 타 단지보다 사업에 박차를 가하고 있다.

한편 과천시(시장 신계용)는 과천주공4·5·8·10단지에 정밀안전진단을 실시한다고 발표, 과천에 계속될 재건축 바람을 예고했다.

도급제 택한 주공7-2단지 ‘훨훨’… 분양 선점 노린다
주공1단지는 상가 제척 결정… 내년 상반기 이주 목표
상가 협의 마친 주공2단지, 연내 사업시행인가 신청 예정

재건축사업이 한창 진행 중인 과천주공1·2·6·7-1·7-2단지는 내년 중 관리처분인가와 이주를 목표로 사업에 박차를 가하고 있다. 각 단지들이 경쟁적으로 사업 진행에 열을 올리는 이유는 5개 단지가 동시에 재건축을 진행하는 만큼 이주에 따른 전세난 등을 막기 위해 과천시가 관리처분인가 시기를 조정할 경우 이주 시기가 밀려 사업이 지연될 수 있기 때문이다.

사업이 가장 빨리 진행되고 있는 단지로 꼽히는 과천주공7-2단지(이하 7-2단지)는 2011년 1월 정비구역으로 지정된 후 지난 8월 20일 사업시행인가 접수를 마쳤다. 사업 방식이 도급제인 만큼 시공자인 삼성물산도 적극적으로 사업을 진행시킬 것으로 업계는 전망하고 있다. 7-2단지 재건축 정비사업조합(조합장 조봉희·이하 조합)은 연말 중으로 조합원 분양신청에 들어갈 계획이다.

7-2단지 재건축 조합 총무이사는 “삼성물산을 시공자로 해 별다른 문제없이 사업이 진행되고 있고 사업 진척도 가장 빠른 편이다. 또한 도급제 방식으로 진행하고 있는 만큼 부동산 시장 완화 흐름에 따라 일반분양도 문제없이 이뤄지고 타 단지에 비해 분양을 선점할 수 있을 것으로 기대한다”고 밝혔다. 그는 또 “지하철 4호선 과천역세권이라는 점과 래미안이란 브랜드 가치를 인정받아 랜드마크로 자리 잡을 수 있을 것으로 기대한다. 또한 학교나 공원, 도서관 등이 인접해 있는 등 쾌적한 주거환경이 조성돼 있다는 점도 장점이다”고 강조했다.

한편 7-2단지는 과천시 별양동 3 일대 3만1967.1㎡에 건폐율 21.21%, 용적률 219.57%로 지하 2층~지상 25층 아파트 9개동 543가구 규모의 재건축이 진행될 계획이다.

2010년 12월 정비구역 지정을 받은 과천주공1단지(이하 1단지) 재건축 조합(조합장 신표인)은 상가를 제외한 재건축으로 방향을 잡고 내년 6월 이후 이주를 목표로 사업에 속도를 내고 있다.

이 사업은 과천시 중앙동 37 일대 11만4500㎡에 건폐율 19.50%, 용적률 193.35%를 적용한 지하 3층~지상 28층 아파트 38개동이 지어지고 1567가구가 들어서는 사업이다.

조합에 따르면 지난달 30일 사업시행인가 신청을 해 놓은 상태로 인가 절차를 마치면 조합원 분양신청 접수를 시작해 내년 1~2월 새 분양을 끝낼 계획이다. 또한 특이하게 단지 내에 축적 1/20의 단지 모형과 본보기 집을 마련해 연로한 조합원들의 이해를 도울 예정이다.

1단지 재건축 조합 정인철 총무이사는 “시공자인 포스코건설과는 이미 본계약을 체결한 상태로 일반분양비, 공사비에 대한 계약 변경 협의만 남아 있으며 이르면 내년 6월께 관리처분인가를 마치고 이주를 시작할 것으로 예상하고 있다”고 밝혔다. 이어 그는 “단지가 지하철 4호선 과천역과 과천청사역의 더블 역세권이면서 관악산 기슭에 자리 잡고 있어 우수한 조망과 주거환경을 갖추고 있다. 주변 단지 중 용적률이 가장 낮음에도 현재 거래 가격은 가장 높게 형성돼 있을 정도로 최고의 입지를 자랑한다”고 전했다.

사업 진행에 걸림돌로 꼽히던 상가와의 협의 문제에 대해서는 상가 조합원들의 요청으로 상가를 제외하고 사업을 진행키로 결정돼 앞으로 사업 진행에 가속도가 붙을 전망이다.

최근 조합장 연임이 결정돼 안정적인 사업 진행이 기대되는 과천주공2단지(이하 2단지)는 2010년 10월 정비구역으로 지정됐고 현재 건축심의 예정 단계에 있다. 2단지 재건축 조합(조합장 유익형)에서는 오는 12월 중 사업시행인가 신청 후 내년 하반기까지 관리처분인가와 이주를 계획하고 있다.

이곳은 최근 과천시와 협상을 통해 ‘183가구 증가’를 확보했으며 재건축이 진행 중인 주변 단지들 가운데 유일하게 상가와의 협의를 일찌감치 마친 단지라는 점에서 수월한 사업 진행이 예상되고 있다.

2단지는 SK건설과 롯데건설의 컨소시엄인 ‘그레이트사업단’을 시공자로, 과천시 별양동 8, 원문동 2 일대 11만8069.3㎡에 건폐율 15.60와, 용적률 228%을 적용한 최고 35층 아파트 20개동 2129가구 규모로 재건축사업을 진행 중이다.

2단지 재건축 조합 천상우 사무장은 “작년 시공자 선정 당시에 비해 지분율 상향과 조합원 분담율 감소가 이뤄질 것이고 중형주택 이하 구성비를 90%로 변경하는 등 사업성이 제고된 만큼 시공자 입장에서도 대형평형에 대한 부담이 줄었을 것이다”며 “장애 요인이 없어 원활한 사업 진행이 예상되는 만큼 내년 내 이주를 위해 박차를 가할 것이다”고 밝혔다.

2단지 역시 지하철역과 인접해 교통 여건이 좋을 뿐 아니라 중심상업지역으로의 접근성이 용이하다는 점이 장점으로 꼽힌다.

주공6·7-1단지, 상가 문제가 ‘변수’
해결 시 우수한 설계 등을 바탕으로 사업 순항 예고

과천주공6·7-1단지는 상가 문제가 변수로 남아 있다. 조합 측과 업계는 이 문제만 해결되면 사업이 순항을 거듭할 것으로 내다보고 있다.

과천주공6단지(이하 6단지) 재건축 조합(조합장 구세봉)은 2010년 12월 정비구역 지정 후 2012년 GS건설을 시공자로 선정하고 현재 사업시행인가 단계를 밟고 있다. 조합에서는 오는 11월 23일 사업시행총회 개최를 계획하고 있으며 상가 측과 협상이 진행 중이라고 밝혀 앞으로 상가와의 협상 결과가 사업 진행의 변수가 될 것으로 보인다.

6단지 재건축 조합 총무이사는 “재건축사업이 이뤄지고 새 아파트가 들어서면 과천 지역 차원에서 정부 청사 이전으로 잃었던 명성을 되찾을 수 있을 것으로 예상한다”며 “6단지는 특히 GS건설의 브랜드 가치도 높고 설계도 아주 잘돼 있기 때문에 좋은 평가를 받을 수 있을 것으로 기대한다”고 전했다.

6단지 재건축 조합은 과천시 별양동 52 일대 11만8176.2㎡에 건폐율 18.05%, 용적률 228.98%를 적용해 지하 3층, 지상 10~35층 아파트 27개동 2145가구 규모로 사업을 진행 중이다.

2011년 1월 정비구역 지정 이후 최근 시에 정비계획 변경 신청을 접수시킨 과천주공7-1단지(이하 7-1단지) 재건축 조합(조합장 노문환)은 상가 측과의 문제로 만 4년째 골머리를 앓고 있다.

7-1단지 재건축 조합은 과천시 부림동 49 일대 80421.7㎡를 대상으로 건폐율 15.9%, 용적률 약 215%, 1300가구 내외로 현재 재심의를 준비 중이라고 밝혔다. 7-1단지 재건축조합 박주현 총무이사는 “2012년 8월 조합 창립총회 직전에 토지분할 소송을 제기했고 현재 막바지에 이르렀다. 항간에는 토지분할이 안 될 수도 있다는 말도 있는데 이는 「도시 및 주거환경 정비법」 제41조에서 보장하고 있는 부분이므로 문제없이 진행될 것이다”며 “상가 측 요구에 따르면 아파트의 부담은 늘어나면서 건축면적을 외려 줄어드니 토지분할 진행이 불가피하다”고 상가 문제에 대해 설명했다. 그는 또 “조만간 판결이 날 예정이며 다른 구역의 전례를 볼 때 내년에는 원만하게 사업이 진행될 것으로 본다”며 “(7-1단지는) 현실적인 지분율로 시공자를 선정한 만큼 사업 후반부로 갈수록 더욱 수월한 진행이 예상된다”고 말했다.

상가 측에서 제기한 행정소송에 대해서는 이미 이전에 조합설립인가 취소를 겪고 문제가 될 사항이 없는 상태에서 인가를 받았고 토지분할 소송 결과에 따라 진행될 예정인 만큼 위험 요인으로 볼 수 없다고 밝혔다. 또한 상가 문제로 사업 진행이 지연되는 것으로 보이지만 그 과정에서 사업 수익성 개선이 이뤄져 건축심의 이후 사업 추진이 낙관적이라고 덧붙였다.

대우건설이 시공자인 7-1단지는 지하철4호선 과천역과 직접 연결되는 유일한 단지로 과천의 주요 복지시설 등에 접근이 용이하고 통풍과 채광이 우수한 4열 배치와 가구 내 가변 벽 구조 채택 등이 장점으로 꼽힌다.

4·5·8·10단지 12월까지 정밀안전진단 실시
재건축 판정 받으면 2015년 ‘정비계획 수립 및 정비구역 지정’

한편 과천시는 지난 14일 관내 정비예정구역인 과천주공4·5·8단지 고층 아파트와 과천주공10단지 저층 아파트의 재건축을 위해 정밀안전진단을 실시한다고 발표했다. 이를 위해 시는 지난달 18일 한국시설안전연구원, 정우구조엔지니어링과 지난 9월 24일부터 오는 12월 22일까지를 기간으로 용역 계약을 체결했다.

1983년과 1984년 준공된 이들 아파트는 ▲고층(14~15층)인 주공4단지 10개동 1110가구 ▲주공5단지 7개동 800가구 ▲주공8단지 12개동 1400가구 ▲저층(2~5층)인 주공10단지 26개동 632가구로 구성돼 있다.

이들 단지는 2010년 실시한 정밀안전진단에서 재건축 보류 판정을 받은 이후 그동안 ‘민관합동점검단’을 구성해 분기별로 점검을 실시해 왔다. 이 과정에서 누수 및 균열, 박리·박락 등의 현상이 나타나고 과다한 유지·보수비용 지출에도 불구하고 제대로 보수가 이뤄지지 않아 민원이 자주 제기돼 왔다.

이번 점검 결과 재건축 판정을 받는 아파트는 내년에 ‘정비계획 수립 및 정비구역 지정’ 등 본격적으로 재건축사업을 추진할 수 있게 된다. 과천시 고옥곤 도시정비과장은 “노후 주거환경 개선이 재건축의 우선적인 목표로 4770명 정도 인구 증가를 예상하고 있다”며 “과천주공아파트는 국도와 지하철 등이 통과하는 교통의 요지이고 주변에 녹지가 많이 조성돼 있어 쾌적한 주거 조건을 갖추고 있는 지역으로, 서울 강남권 진입이 용이한 입지적 조건을 갖추고 있다”고 밝혔다.

2단지 인근의 보석공인중개사사무소 관계자는 “과천주공3단지를 재건축한 ‘래미안슈르’와 2단지 소형평형을 중심으로 거래가 있을 뿐 재건축이나 기준금리 인하 영향이 당장 나타나고 있진 않지만 이미 부동산 경기는 바닥을 치고 완만한 회복세로 돌아섰다는 것이 업계의 시각이다”며 “노후하고 열악한 주거환경인 과천주공아파트는 자연환경과 교통 여건 등을 고려할 때 최고의 입지 조건을 갖추고 있어 앞으로 발전 가능성이 높다. 정부 청사 이전 당시 과장된 언론의 영향으로 주택 가격이 과도하게 하락한 만큼 반등의 여력도 크다”고 평가했다.

   
 

 

김정우 기자  chemicalline@naver.com

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