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[8ㆍ25 가계부채 대책] PF 대출보증 및 분양보증 심사 강화
   
▲ 지난 25일 새 가계부채 대책이 나와 눈길을 끌고 있다. 사진은 유일호 경제부총리 겸 기획재정부 장관. <출처=기획재정부 홈페이지>
 
[아유경제=민수진 기자] 정부가 가계부채 대책을 마련해 이목이 집중되고 있다.

지난 25일 정부는 급속도로 늘어가는 가계 빚에 제동을 걸고자 새로운 ‘가계부채 종합 대책’을 발표했다. 이는 여신 심사 가이드라인 시행, 조선ㆍ해운업 구조조정에 의한 지방 경기 침체, 공급과잉 우려 등으로 매매시장이 보합세인 반면 신규 주택시장은 저금리, 유동 자금 증가, 청약 제도 규제 합리화, 집단대출에 대한 여신 심사 가이드라인 적용 제외로 인한 풍선효과 등으로 호조세가 지속되고 있는 바, 현재와 같은 주택 공급 증가세가 지속될 경우 향후 주택 수급 불균형 및 공급과잉 초래를 우려한 조치이다.

이날 정부는 주택ㆍ토지 분야와 관련해선 적정 수준의 주택 공급을 유도하고 가계부채의 건전성을 안정적으로 관리하기 위해 이 같은 대책을 내놓았다고 밝혔다.

이에 따르면 ▲한국토지주택공사(LH) 공공택지 공급 물량 조절 ▲주택도시보증공사(HUG) PF 대출보증 신청 시기 조정 ▲국토교통부-지자체 협력을 통한 과도한 인허가 자제 유도 ▲분양보증 예비 심사 도입 ▲미분양관리지역 확대 ▲분양보증 강화 ▲불법행위 현장 점검 지속 ▲중도금 대출보증 요건 강화 등이 이번 대책의 주요 골자다.

먼저 정부는 인허가 및 분양 단계에서는 공급 조절에 한계가 있으므로, LH 공공택지 공급 물량을 조절해 인허가 전 단계에서 적정 수준의 주택 공급을 유도한다는 방침이다. 이에 따라 올해 공급량을 지난해의 58% 수준으로 감축하고, 내년 공급량도 수급 여건 등을 고려해 올해 대비 추가 감축을 검토할 예정이다. 공공임대주택, 뉴스테이 등이 차질 없이 공급되도록 임대주택 용지는 전년보다 늘리되 분양주택 용지는 절반 이상을 줄일 계획이다.

주택의 공급과잉을 해소하기 위한 제도적 장치로서 정부-지자체 간 협력을 강화해 수급 상황을 고려한 적정 수준의 인허가를 유도하겠다는 방안도 내놨다. 그동안 서울, 인천, 경기 등 수도권 지자체와 개최해 왔던 ‘주택정책협의회’를 수도권 이외 광역지자체까지 확대 및 정례화(정기별 1회 이상)하고 협의회 운영을 내실화한다는 내용이 이에 해당된다.

또한 HUG의 PF 대출보증 신청 시점을 사업계획 승인 이후로 조정하고, 수용 및 매도청구 대상 토지가 포함된 경우 수용ㆍ매도 확정 후 보증 신청을 허용하도록 했다. 이는 PF 대출보증 심사 요건을 강화해 택지 매입 시기 조정 및 사업 추진이 불확실한 곳에서의 사업 진행을 최소화하려는 포석이다. 해당 조치는 HUG 사규 개정 등을 거쳐 오는 9월 1일 보증 신청분부터 적용된다.

HUG의 분양보증 심사 과정에 예비 심사가 도입되는 점도 특기할 만하다. 앞으로는 미분양관지역에 택지를 매입하기 전 HUG의 예비 심사를 거쳐야 하며, 심사를 받지 않은 경우 분양보증 본 심사를 거부해 분양보증 발급을 제한한다는 구상이다. 예비 심사에서는 사업성, 사업 수행 능력, 사업 여건 등을 검토할 예정이며, 구체적인 평가 요소 및 심사 절차 등은 마련 후 별도로 상세히 안내할 계획이다. 이는 HUG의 사규 개정ㆍ안내 등을 거쳐 다음 달(9월) 중 시행된다.

분양보증 본 심사를 의무적으로 받아야 하는 미분양관리지역 확대와 담보대용료, 가산보증료 제도 폐지 등 발급 요건 강화 및 특정 요건에 해당하는 경우 본점 심사를 의무화하는 내용도 눈에 띈다. 현행 ‘미분양지역 1000가구 이상’인 본점 심사 대상에 ▲워크아웃 기업 ▲국세ㆍ지방세 체납 업체 ▲분양보증 심사 평점 55점 이하 등을 포함한 것이다. 아울러 미분양관리지역의 본점 심사 요건도 1000가구 이상 공급하는 사업장에서 500가구 이상으로 강화했다. 이 역시 HUG 사규 개정 등을 거쳐 다음 달 1일 보증 신청분부터 적용한다.

이에 대해 다수 업계 전문가들은 이처럼 정부가 분양보증 제도를 더욱 옥죄는 것은 최근 고분양가 논란을 일으킨 ‘디에이치아너힐즈’를 염두에 둔 것이란 평을 내놓고 있다. 이곳은 당국의 분양보증 불허로 분양에 차질을 빚자 분양가를 대폭 낮췄는데, 청약 마감 결과 평균 100:1, 최고 1000:1을 넘는 등의 기록을 세웠다. 이에 정부의 인위적인 가격 규제가 되레 분양시장에 불을 질렀다는 비판을 피할 수 없게 됐다.

그런 면에서 오는 10월 1일 입주자모집공고부터 적용되는 중도금 대출보증 요건 강화도 이와 같은 맥락이다. 현재 HUG 등 보증 기관이 중도금 대출 금액의 100%를 보증하고 있다면 앞으로는 대출 금액의 90%만 보증하고, 나머지 10%는 은행이 리스크를 분담하도록 해 자율적인 대출 관리 강화를 유도하겠다는 방침이다. 또 현재는 1인이 HUGㆍ주택금융공사에서 각각 2건씩 총 4건의 중도금 대출보증이 가능하지만 양 기관 통합 2건으로 보증 건수를 변경했다. 단 보증 한도, 대상 주택 가격에는 변화가 없다.

하지만 이번 대책으로 정부가 원하는 성과를 낼 수 있을지는 의문이다. 되레 지역별 혹은 건설사별 양극화를 초래할 것이란 우려의 목소리가 나오고 있어서다.

한 업계 전문가는 “정부가 발표한 가계부채 관리 방안은 공공택지 공급을 줄이고 대출ㆍ분양보증을 강화하는 등 간접 규제를 핵심으로 하고 있다”며 “주택담보대출 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 강화나 분양권 전매제한 등과 같은 규제에 비하면 그 강도가 약해 과열된 시장의 열기를 식히기에는 역부족”이라고 진단했다.

또 다른 업계 전문가는 “공급량이 제한되면 수요 우위 지역의 신규 공급분의 분양가가 오르거나 청약 경쟁률이 상승할 수 있다”면서 “공급 물량 감소 과정에서 기존 주택 가격이 오를 가능성도 있어 중견ㆍ지역 건설사가 타격을 입을 것으로 예상된다”고 말했다.
 

민수진 기자  vkdnejekdl@naver.com

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