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역사로 본 정비사업
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

역사가 현재를 살아가는 사람들에게 타산지석이 되어 많은 교훈을 주고 있듯이 정비사업의 역사도 부침을 거쳐 지금에 이르렀다. 지난 시절의 정비사업을 돌이켜 볼 때 현재 주택시장은 과도기라 할 수 있을 것이다. 지난 정부와 달리 현 정부는 서민경제를 직접적으로 압박하는 전셋값보다는 투기성 거래를 차단하기 위한 시책들을 쏟아내고 있다 할 수 있다.

조선시대 왕들은 농민의 생산능력을 무시하고 국가의 수요를 기준으로 세금을 부과함으로써 부담이 과중되는 공납제의 폐단을 시정하기 위하여 100년이라는 시간을 들여 전국적으로 확대되는 대동법을 시행하게 되었다. 여기서 과거 공납의 전세화를 위해 시행된 대동법을 예로 들어 잘못된 제도나 시책을 바로잡자는 것이 아니다. 이는 단기적 시각에서 시장을 통째로 흔들 수 있는 시책이나 정책은 지양해야 한다는 것을 말하고 싶은 것이다.

정부는 부동산 투기를 억제한다는 명분하에 각종 시책 등을 내놓고 있는 가운데서도 분양가상한제와 전매제한은 투기를 억제하는데 많은 기여를 했다 할 것이다. 하지만 지난 정부들이 보여준 부동산 정책을 되돌아볼 때, 일정 시기가 지나면 오히려 더 많은 이윤을 남길 수 있다는 선례를 만들어 현 정부의 부동산 정책은 지나가는 소나기에 비유될 수도 있다 할 것이다.

그리고 정부는 11월 29일 주거복지로드맵을 발표하였고, 그 주요 내용은 서울 주변 개발제한구역 등을 해제해 40여 곳의 신규 택지지구 등을 지정한 후 후보지를 골라 신혼희망타운 등을 조성한다는 것이다. 결과적으로 정부가 나서서 택지 확보 및 주택을 공급한다는 것이다.

현 정부는 민간이 하는 주택 건설에 대해 아주 부정적인 입장을 보여주고 있다 할 것이다. 금융정책에서 기준금리 인상 등 억제 시책을 편다는 것은 신규 주택 구입의 여지를 제한함은 물론, 기존에 주택을 다수 소유하고 있는 사람들은 과도한 세금을 내고 유지를 하던가 아니면 매각을 하라는 것을 의미한다 할 것이다. 그런데 일련의 시책들을 종합하여 판단해 볼 때 두 가지로 요약할 수 있다.

하나는 주택 공급을 정부가 주도하겠다는 것이다. 정부가 주택 공급을 주도할 경우 11월 29일 발표된 주거복지로드맵에서와 같이 개발제한구역 등을 해제해야 하기 때문에 정부가 토지 투기 등을 조장하고 있다는 것이다. 그리고 정부가 공급하는 주택도 공급하는 형태에 따라 매매가 이루어질 수 있고, 그 매매가격은 상상을 초월한다는 것이다. 따라서 정부가 주도하는 주택시장에서 야기되는 투기는 너무도 정당화된다는 것이다. 다만, 공급받는 자가 정부에서 제한하고 있는 자에 한정된다는 긍정적인 면만 존재할 뿐이다.

또 하나는 고용 창출을 가시적인 숫자 논리로 정비사업을 정부가 주도하려 한다는 것이다. 정부는 비정규직의 정규직화 및 공무원의 증원 등을 통해 서민의 생활환경을 개선하려 하고 있다 할 수 있다. 하지만 비정규직이 정규직화되거나 공무원이 증원되는 경우 국민의 부담은 더욱 늘어난다는 것이다. 그리고 시장의 유동성이 중시되는 글로벌 경쟁하에서 적극적으로 대응하지 못한다면 정부나 기업은 도태되게 되는 것은 자명한 사실이므로 시장의 변화에 따라 노동 유연성도 보장되어야 하는 것이다. 그런데 사용자는 시장의 변화에 대해 변화시킬 수 있는 어떠한 권한도 가지고 있지 않고, 시장 조정을 정부에서 한다면 정비사업지를 포함한 기업들은 소멸할 것이다.

더군다나 정부에서 발표한 신혼희망타운 대상지들이 신혼부부들의 직장이나 생활지로의 접근성이 보장될지도 의문인 것이다. 만약 도심 회귀 현상이나 신혼부부들의 직장 접근성으로 인하여 신혼희망타운은 또 다른 투기 대상이 될 수도 있다는 것이다. 부동산시장의 부침이 심하다 보니 몇 년 참으면 되지라는 의식이 팽배한 상황에서 정부에서 주도하는 주택공급지 및 주택은 투기 대상이 되어버리고 몇 년이 지나면 부동산 가격은 최초 정부의 의도와 달리 엄청난 상승을 나타내는 것이 일반화된지 오래인 것이다.

그런데 왜 굳이 정부가 직접 주택 공급을 하려는 것일까? 이는 왜곡된 시장 다시 말하면 시장논리가 통하지 않는 주택시장의 현실이 시장에 반영되어 국민뿐만이 아니라 정부의 눈까지 가로막고 있기 때문인 것이다. 그럼 시장을 바로잡을 수 있는 시책이나 정책은 존재하지 않다는 것인가. 하지만 반드시 길이 있다는 것은 역사가 말해주고 있다 할 것이다.

대동법을 시행하기 위해 100년이라는 세월이 필요했고, 지난 정부도 주택시장을 바로잡기 위해 수많은 방책들을 쏟아내었다. 하지만 역사적 관점에서 부동산 정책에 있어 성공을 거둔 정부는 존재하지 않는다 할 수 있고, 현 정부도 과거를 반복하지 않기 위해 고강도 방책들을 쏟아내고 있다 할 것이다. 그럼, 정부가 시장논리를 존중하고 주택시장을 안정화시키기 위해 취할 수 있는 방책들은 무엇인지 살펴볼 필요가 있다 할 것이다.

하나는 규제보다는 사업시행자가 사업을 영위할 수 있도록 길을 터주는 것이다. 그러기 위해서는 정비계획용적률 및 분양가상한제 등의 폐지 및 완화가 선행되어야 하고, 정비사업지에서 나오는 이윤은 법인체에 대한 법인세 수취와 같이 세금을 부과하는 것이다.

또 하나는 금융정책에서 금리를 인하하고, 주택을 구입할 수 있는 길을 터주고, 일정수 이상의 주택 보유 등 기준을 정하여 누진세 등을 부과하는 것이다. 사업성이 없는 사업지에 과도한 이자를 부담시키는 것은 정비사업을 하지 말라는 것일 뿐만 아니라 이자 등을 부담할 수 있는 자만이 주택을 소유하라는 것으로 해석될 수도 있기 때문이다.

정비사업지는 수립권자에 의해 정비구역 지정 등이 이뤄지기 때문에 사업지의 선정은 정부에서 하고 있는 것이고, 사업지의 사업을 정상적으로 영위하게 하는 것도 정부이며, 사업성을 좌지우지하는 것도 정부인 것이다. 결론적으로 정부의 정책도 순리에 맞게 선택과 집중을 반복해야 하는 바, 단기적 처방으로 효과를 내려는 생각은 버려야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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