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[아유경제_오피니언] 조합이 추구해야 할 길
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」은 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는 데 이바지함을 그 목적으로 하고 있고, 사업을 시행하는 주체로 사업시행자인 조합과 신축 건축물을 시공하는 시공자 그리고 인허가권자인 공공의 3자 구조로 구성하고 있다.

그중에서 사업시행자인 조합은 실질적으로 건설업무 전반을 아우르는 역할을 하며 도시정비사업을 주도한다 할 수 있다. 하지만 현실에 있어 사업을 주도하는 주체가 누구인가에 대해서는 반론이 있을 수 있으나, 여기서는 조합을 도시정비사업을 주도하는 주체로 간주해 조합이 추구해야 할 길을 살펴보도록 하자.

조합은 재개발ㆍ재건축사업에 있어 추진위가 조합을 설립하려면 토지등소유자의 법적 동의를 받아 시장의 인가를 받아야 설립되는 것으로 조합을 설립하기 위해서는 토지등소유자의 동의가 반드시 선행돼야 한다. 그리고 설립된 조합은 도시정비법에서 정하는 절차에 따라 업무를 진행하게 되는데, 조합의 애로사항인 자금조달 문제를 해결하기 위해 먼저 시공자를 선정하기 위한 절차를 진행하게 된다. 이때 조합원들의 이해관계에 따라 자의든 타의든 갈등을 겪게 된다.

그런데 도시정비법에 의거 조합이 어떤 시공자를 선정하느냐에 따라 향후 사업의 성패가 달려 있다 하나 더 중요한 것은 사업시행계획에 따른 사업장의 사업성이라 할 수 있다. 조합이 해당 사업지의 사업성을 분석해 최적의 여건을 만들어 내기 위해서는 조합설립동의서 상의 사업비 분석이 토지등소유자의 의사결정에 영향을 미친다는 점을 고려한다면 공공이 직접 초기 단계에 사업성 분석에 대한 자료를 제공해야 한다. 그러나 공공은 정비기본계획을 수립한 이후 정비사업지에 대한 관리 등을 하지 않는 경향이 다분하고 토지등소유자가 스스로 의견을 모아 사업 진행 여부 등의 판단 및 사업을 진행한다는 점을 볼 때 공공의 역할은 사업지를 통제하는 역할을 넘어서는 도움을 기대할 수 없다. 따라서 조합은 시공자 선정 등 업무 진행의 난관에 봉착하고 처음부터 순조로운 업무 진행이 좌절되는 것이다. 조합이 업무를 추진해 나감에 있어 공공 및 시공자의 협력은 절대적이며 만약 협력이 순조롭지 못하다면 조합은 스스로 업무를 진행할 수 없는 상황에 직면하게 된다.

조합은 사업성을 제고하기 위해 다양한 방법을 찾게 되지만 현행 법 체계에서 몇 가지 난관에 봉착하게 되고 이는 주택시장의 변화와 관계없이 공공이 추진해 온 원인자부담 원칙의 남용에 따른 것으로 반드시 개선돼야 한다. 공공은 조합이 법적상한용적률을 적용받고자 하는 경우 임의적인 인센티브제를 도입해 마치 선심성 행정인 양 정비계획의 용적율을 상한조정해 주고, 도시정비사업에서 야기되는 정비구역 내외의 모든 비용을 조합원에게 떠넘기고 심지어 제건축초과이익환수제도나 임대주택 의무의 부담 등 토지등소유자인 국민에게 지나친 부담을 지우고 부동산 경기변동에 따른 책임도 조합을 포함한 토지등소유자에게 부담시키는 것은 너무 일방적인 행정이라 할 수 있다. 만약 부동산 경기가 침체돼 토지등소유자의 부담이 커지는 경우 공공이 어떤 책임을 지는가에 대한 반문이 선행돼야 하는 것은 아닌지 궁금하다.

주택시장이 시장 논리에 의해 움직이지 않는 한 시장에서 나타나는 현상들은 지속적으로 반복될 것이고 다만 주기가 단기인가 아니면 중장기인가의 문제라 할 것이다. 하지만 공공은 단기적인 처방에 몰두하고 시장 논리를 무시한 공공의 개입정책에 몰두하다 보니 국민 간 갈등이 증폭되고 시장의 불안은 계속되고 있다. 이에 공공이 추진하는 공공임대주택에 대한 정책도 민간주택시장의 주택 수급을 판단한 국민주거의 안정적 요인의 일환으로 검토해야 하며, 공공임대주택이 만병통치약이 될 수는 없다.

도시정비법은 우리나라 주거문화에 있어 공동주택에 대한 기반을 생성해 내는 법 체계라 할 수 있으므로 오히려 무분별한 주택 공급 체계를 단순화해 도시정비법 체계로 편입돼야 한다고 보며, 「 건축법」이나 「주택법」은 기본 체계만을 아우르는 방향으로 재정립돼야 한다. 그런데 정부는 공동주택의 공급 체계상 기본인 도시정비법에 의한 주택 공급을 차단하고 공공이 앞장서 임대주택을 공급하는 공공의 시장개입은 오히려 실패의 요인이 되는 것이다.

도시정비법에 있어 조합이 자체적으로 도시정비사업을 영위해 가지만, 다른 한편으로 시장 등은 재개발ㆍ재건축사업이 법에서 정하는 요건에 해당하는 때에는 직접 사업을 시행하거나 토지주택공사 등을 사업시행자로 지정해 사업을 시행하게 할 수 있게 돼 있고 조합이 조합원의 과반수 동의를 받아 시장과 공동으로 사업을 시행할 수 있게 돼 있는 점을 고려할 경우, 공공의 역할은 더욱 중요시됨에도 불구하고 공공이 주택 공급의 주요 수단인 도시정비사업을 투기의 대상으로 낙인을 찍어 통제함은 법을 무시하는 정책이라 할 수 있다.

도시정비사업은 주택을 소유한 토지등소유자뿐만 아니라 일반분양을 통해 국민에게 주택을 공급하는 주요 창구 기능을 하고 있음은 도시정비법이 추구하는 목적상 당연한 것으로 국민들의 주택에 대한 수요 형태상 자연스러운 현상이라 할 수 있다. 그런데 공공이 시장에 직접 개입해 시장의 형태를 바꾸는 것은 「대한민국헌법」상 국민들의 재산권을 침해하는 것이라 단정할 수 있는바, 주택의 수급은 시장에 맡겨야 한다.

주택시장에 있어 공동주택의 공급역할을 하는 도시정비사업이 시행하는 사업은 실질적인 사업의 주체인 조합에 의해 좌우되는 것으로 조합은 도시정비법이 추구하는 목적과 그 목적하에 조합원의 주거환경이 최적이 되도록 최상의 주택을 공급해야 하며 이는 국민들의 생활수준 향상과 맞물려 더욱 중요시되는 것이다. 따라서 조합이 추구해야 하는 길은 공공 및 시공자와 조화를 이루는 업무 추진과 도시정비법에서 정하는 사업의 목적이 공공성과 사익이 조화를 이뤄야 한다는 점을 명심하고 사업 진행에 조합원들의 이익증진을 위해 최선을 다해야 한다. 그것이 조합이 조합원들의 이익을 위해 존재하는 이유이기도 하다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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