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[아유경제_오피니언] 부동산시장과 정부의 정책
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

부동산시장은 부동산의 특성인 부동성, 부증성 및 용도의 다양성 등에 의해 영향을 받는 특수한 성질의 것으로 부동산거래의 비공개성, 수급 조절의 곤란성 및 시장 형성의 지역성 등으로 시장의 수요와 공급을 예측하기 어렵고 시장의 실패에 따른 정부의 개입이 필요한 시장이다. 하지만 정부의 개입이 지나친 경우 오히려 시장이 더욱 왜곡돼 부의 편중을 가져올 수 있어 정부의 시장 개입은 신중해야 한다.

부동산시장은 주택 공급의 장기성으로 인해 단기적인 성과와 시장에 유효한 효과를 만들어내는 데 한계가 있으므로 정부가 시장에 개입하는 경우 시장에 공급되는 주택공급량을 정확히 예측해 시장에 개입해야 하나 각종 요인에 의해 수요에 변동이 수반되므로 수요량을 정확히 예측하는 데 한계가 존재한다. 따라서 시장의 균형은 단기적 균형과 장기적 균형으로 나눠 부동산시장에 대한 시장의 실패 요인을 분석하고 정부의 정책을 수립해야 한다.

부동산시장의 실패 요인은 다양하다 할 수 있으나 최근 주택보유율에 비해 주택의 공급량이 부족한 것은 인구구조 및 주거문화의 변화 등에 따른 것으로 시장 실패의 요인은 정부의 주택 정책 실패도 한몫한 것이다. 그런데 정부는 시장의 실패를 부동산 투기로 규정하고 부동산 정책의 방향을 정하고 있다. 장기적으로 부동산시장이 갖는 특성을 부정하는 것은 시장 실패의 요인을 정확하게 분석하지 못한 결과이다.

부동산시장은 공간ㆍ자산ㆍ개발 등으로 나눠 볼 수 있으나 정부가 추진하는 공공주택 공급량이 주로 임대 방식으로 공급되고 있는 점을 고려할 경우 임대시장은 어느 정도 안정성을 찾을 수 있는 토대가 구축돼 있으나, 주택 소유에 대한 시장 변화에 대해서는 예측하지 못해 주택 공급량의 부족 및 시장에서 투기적 투자가 성행하고 있다.

임대시장의 경우 정부가 시장에 개입해 임대료 규제나 임대료 보조 등의 정책을 추진해 시장을 안정화할 수 있으나 장기적으로 시장을 왜곡시켜 오히려 임차인들에게 고통을 주는 정책이 돼버릴 수 있으므로 임대주택에 대한 공급 대상을 더욱 명확히 해야 한다. 또 국민의 주거수준 향상으로 고급주택 수요량이 늘어나고 있으므로 정부가 직접 시장에 개입해 공급하는 공공주택의 용도를 더욱 명확히 해야 한다. 다만 민간 공급 임대주택은 그 요건을 강화해 민간사업자의 이익을 창출하는 도구가 돼서는 안 된다.

정부가 시장에 개입해 주택을 공급하고 주택을 신축하는 부지로 개발제한구역이나 도시 외곽의 주변 토지를 활용해 주택을 건설함은 도심의 젠트리피케이션화를 가속하는 것으로 또 다른 문제를 일으키는바, 도시개발은 그 목적을 분명히 해 컴팩트한 도시나 뉴어버니즘한 도시로 재탄생할 수 있는 기반을 구축해야 한다.

정부의 시장 개입은 직접 개입 형태로 다양화되고 있으나 이는 부동산시장을 안정화할 수 있는 해답이 될 수 없으므로 장기적인 주택 공급 정책을 수립해 정책의 굴절이 예상되는 시기에 적절한 주택 공급이 이뤄지는 프로세스를 구축한다면 부동산시장은 자연스럽게 균형을 찾아간다 할 수 있다. 정부의 역할은 단기적으로나 장기적으로 시장에 개입하는 방식보다는 조정자의 역할이어야 한다.

부동산시장은 시장에 맡겨야 한다. 그런데 정부가 시장에 개입해 주택을 공급하고 주택의 특성상 공급 기간이 장기성임을 망각하고 대량 공급 계획을 발표함은 투기적 요인을 정부가 스스로 만들어내는 것이라 할 수 있으므로 현 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」의 도시정비사업에 대한 활성화 방안을 우선 수립하는 경우 구도심의 젠트리피케이션화 방지 및 도시의 균형적 개발을 가능하게 할 수 있을 것이다.

도시정비법상 도시정비사업은 노후ㆍ불량 건축물을 대상으로 물리적 개발을 하는 것으로 도시재생사업과 연동할 경우 도시의 쇠퇴를 방지하고 기존 기반시설을 활용해 사회적 비용을 절감하면서 메가시티를 만들어가는 촉매제가 될 것이다. 그런데 도시정비사업을 투기성 사업이라 단정하고 사업성은 뒤로하고 규제 성격의 정책을 쏟아냄은 주택 공급의 사슬을 절단하는 역할을 해 궁극적으로 공급량의 저조로 부동산시장이 왜곡돼 시장 실패로 이어지는 것이다. 정부가 시장에 개입해 임대주택을 공급하고 심지어 일반분양 주택의 공급으로 사적 이익을 취함은 오히려 주택 공급 시장을 혼란에 빠지게 하는 것이다.

그러므로 정부의 정책은 변화해야 한다. 현재와 같은 적극적인 시장 개입은 최소한에 그쳐야 하고 정부의 주택 공급 정책에 따라 돌발변수적 시장 상황에 대처할 수 있는 사업의 활성화에 제한적 개입을 활용한다면 정부가 공급하는 주택 공급량을 일반분양과 연동해 시장의 균형을 만들어 나갈 수 있을 것이다.

궁극적으로 주택 공급 방식은 민간 주도로 이뤄져야 하고 정부가 공급하는 주택은 사회적 목적을 분명히 해 제한적 용도로 공급돼야 한다. 시장 실패에 대한 개입은 공공주택을 이용해 시장 안정화를 만들어내던가 도시재생사업을 물리적 개발 방식과 연동시킴으로써 주택 수요에 대응해야 한다.

미래의 부동산시장은 메가시티를 형성하는 추세의 도시화는 물론 지방 도시의 몰락을 방지하고 구도심이 슬럼화돼 가는 것도 방지할 수 있는 개발을 이루기 위해 정부 주도의 장기적인 주택 공급 정책이 수립돼야 한다. 한편 주택수요량은 국민의 질적 주거문화의 영향을 받는다는 것을 명심해야 한다.

마지막으로 부동산시장은 정부의 개입이 절실한 시장임에 틀림이 없으나 정부가 시장에 개입하는 방식은 정확한 주택 공급 정책을 전제하는 것으로 지금과 같은 정부의 직접 개입 방식은 재검토가 돼야 한다. 정부는 도시정비법에서 규정하고 있는 도시정비사업을 부동산시장을 안정화하는 도구로 활용할 수 있는 정책을 마련해야 하고, 무분별한 정비기본계획에서 야기되는 우후죽순의 사업계획을 지양하고 현존하는 사업지가 정상적으로 사업을 영위할 수 있는 토양 조성 및 정비사업지 사업시행자의 역량 강화에 집중해야 할 것이다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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