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[아유경제_오피니언] 부동산 자산 관리에 대해
▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

자산 관리는 ‘개인이나 법인이 소유하고 있는 경제적 가치가 있는 유형ㆍ무형의 재산을 관리하는 일’이라 정의할 수 있으며, 부동산 자산 관리는 ‘부동산 소유자나 투자자의 부동산 자산을 관리해 주는 것’을 의미하므로 국민이 부동산에 관한 관심이 높을수록 부동산 자산 관리 또한 관심이 높아질 것이다. 부동산시장은 부동산이 갖는 자연적 특성에 의해 지리적 권역을 형성하고 수급 조절에 있어 수요와 공급 간에 시차가 발생하게 된다.

정부는 부동산 정책을 추진하면서 시장의 실패를 투기라 규정한다. 투기는 ‘시세 변동을 예상해 차익을 얻기 위해 하는 매매거래’라 정의한다면, 투기는 부동산거래를 활성화해 경제에 긍정적인 영향을 미치기도 한다. 하지만 시장의 불안정으로 인한 시장 형성의 지역성과 정부의 교통 정책 등에 따라 시세가 변동하게 되며 변동의 폭이 심한 시장이라 할 수 있다.

국민이 부동산을 자산으로 인식하고 자산 관리에 대한 인식이 제고되고 있는 현실에서 정부가 국민의 부동산 관련 투자를 투기라 규정한다면 자본주의 시장 논리를 부정하는 것이라 할 수 있으나 부동산이 갖는 특성에 따른 수급 조절의 곤란은 정부의 시장 개입을 부추기는 면도 있다. 정부가 시장에 개입하는 경우 부동산이 시장에서 야기되는 소득의 불균형을 해소와 국민의 주택 수요를 만족시키는 정책을 강구해야 한다.

주택 수급의 불균형은 공동주택의 수요를 상승시킨다. 지금 공동주택인 아파트가 국민의 주거문화로 정착돼 가는 상황에서 도시재생사업 등 구도심을 개발하는 정책을 정립하지 못한다면 주택 수급 불균형에 따른 주택값 상승은 당연하다. 그런데 정부는 이를 투기라 하고 규제를 강화한다면 결국 정부가 시장에 직접 개입해 주택을 공급하고 공급에서 발생하는 이익을 누리겠다는 것 밖에 안 되는 것이다.

부동산 자산 관리의 대상은 주거용, 상업용, 산업용 및 특수목적용으로 나눌 수 있다. 전문가를 통해 적극적인 관리를 추구할 수도 있으나 주택 문화에 대한 국민의 의식 수준이 향상돼 스스로 자산 관리할 수 있는 역량도 강화하는 시대가 됐다. 정부의 의지도 주거의 측면과 투자의 측면을 모두 고려한 종합적인 부동산 정책 수립으로 표현돼야 한다. 그렇다면 투기라 할 수 있는 부동산거래는 축소되고 주택시장의 안정화를 가져올 수 있을 것이다.

국토교통부는 지난해 7월 5일 ‘제4차 국가철도망구축 계획’을 고시했는데, 국가철도망구축계획의 고시로 인해 부동산시장에 미친 가장 큰 영향은 국가철도망구축 계획에 포함된 지역의 부동산 가격의 상승이라 할 수 있다. 그 지역을 중심으로 부동산시장이 요동치는 것은 정부의 정책이 시장에 미치는 영향을 가늠할 수 있는 것으로 정부가 시장에 개입해 직접 주택을 공급하는 것보다는 시장을 안정화할 수 있는 정책을 고려하는 것이 투기를 최소화할 수 있는 지름길이다. 이는 2021년 논란이 된 부동산 이슈들 속에서 여실히 입증된 것으로 보인다.

앞으로 인구의 노령화 속도가 빠르게 진행되고 2025년에 65세 이상 고령자가 전체 인구 중 차지하는 비율이 20.3%로 초고령화사회로 진입될 것이 예상되는 상황에서 국민이 노년을 준비하고 주거ㆍ상업용 부동산에 관심을 두고 부동산에 투자하는 것은 당연한 심리인데, 정부가 이를 투기라 규정해 취득, 보유, 양도에 대한 세금을 중과한다면 사회의 보편적 논리에 어긋난 것이다. 정부의 사회복지 정책 등 제반사항에 대한 검토로 선행돼야 할 것이다.

최근 서울 강남지역을 중심으로 도시정비사업에 대한 관심이 고조되면서 부동산 관련 세금의 과세논리에 대해 찬반으로 나뉘지만, 세금을 부과할 수 있는 입법기관인 국회와 세금을 부과하는 기관 등 법과 관련된 자들이 사회에서 빈자라 할 수 없는 점을 고려할 경우 과세논리는 부자들의 푸념은 아닌지 반문해 본다.

사회가 발전할수록 자산 관리에 대한 관심이 고조되고 국민도 부동산을 자산으로 인식하는 시대에 부동산에 대한 투자를 억제하는 것은 올바른 정책이라 할 수 없다. 이에 정부는 장기적인 주택 수급 정책을 마련해 사회적 약자에 대한 부분을 충족하는 측면에서의 시장 개입에 국한해야 한다. 나머지 부분은 시장의 논리에 맡기고 개발제한지역이나 녹지지역의 개발에 제한을 두고 구도심의 재생을 통한 사회적 통합에 방점을 찍어야 한다.

정부가 추진하는 도시재생사업을 성공적이라 단정할 수 없는 것도 보여주기 방식의 사업을 추진한 것에서 야기된 문제로 주민들의 의견을 반영해 전면철거 방식의 도시재생사업 등 사업지의 특성에 맞는 개발계획을 수립해야 한다. 한편으로는 가로주택정비사업도 무분별한 사업 추진을 양산해 내는 것은 아닌지 반문해 봐야 하고, 정부가 시장에 개입해 직접 도시정비사업을 수행하는 부분도 민간에서 추진하는 사업과의 형평성 및 개발이익을 자세히 분석해 개발권양도제도의 도입을 고심해봐야 한다.

사회가 발전할수록 국민의 주택에 대한 수요는 증가할 것이고, 기존 주택은 슬럼화되거나 방치돼 사회문제화되는 현상을 보여주는 것도 구도심 개발의 필요성을 부각하는 것으로 정보화시대에 맞는 도시재구축방향을 정립해 모든 국민이 주택에 관한 걱정을 하지 않는 국가를 실현해야 한다.

정부도 부동산을 자산 관리의 대상으로 인정하고 국민의 부동산에 대한 수요를 예측하고 정부가 추진하는 주택 공급 정책이 기존 도심에서 자연스럽게 이뤄지도록 해야 할 것이다. 이때 민간이 참여하는 영역을 더욱 확대하고 투명한 사업이 이뤄지도록 건설원가를 전부 공개해야 한다. 도시정비사업을 추진한 필자도 도시정비사업의 제일 큰 문제는 사업의 주체가 토지등소유자여야 하는데도 불구하고 사실은 법이 시공자에게 주체적 역할을 부여한다는 것이다.

부동산 자산 관리는 국민의 삶의 일부가 된 지 오래고, 주택 공급이 구도심 개발인 도시정비사업이 주도해야 하는데 정부가 공급을 주도하는 시장으로 바뀌고 공공은 개발공사를 만들어 이익을 취하는 현실은 분명 문제가 있다 할 수 있는바, ‘국민이 만들어가는 부동산시장’은 자산 관리의 대상으로서의 부동산의 존재가 전제돼야 한다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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