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[아유경제_오피니언] 현금 청산 시 매도인의 이행 제공 방법 및 조합의 대응
▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「도시 및 주거환경정비법」 제73조는 분양 신청을 하지 않은 자 등에 대한 조치로 손실 보상의 협의를 거쳐 협의가 성립되지 않는 경우 재건축은 매도청구소송(재개발은 수용재결신청)을 제기해 해결하도록 규정하고 있다. 이 경우 재건축 사업시행자가 분양 신청을 하지 않은 토지등소유자 청산금 지급 의무를 부담하는 경우에 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리 제한 등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무 및 토지 등을 사업시행자에게 인도할 의무를 부담하고 이러한 토지등소유자의 소유권 이전 의무 및 인도 의무와 사업시행자의 청산금 지급 의무는 동시 이행 관계에 있는 것이 원칙이다(대법원 2008년 10월 9일 선고ㆍ2008다37780 판결, 대법원 2014년 8월 20일 선고ㆍ2012다69159 판결).

그런데 토지등소유자가 부동산에서 퇴거한 후 변호사(또는 법무사)에게 부동산 관련 소유권이전 등기 절차 이행을 위해 필요한 등기위임장(인감도장 날인), 인감증명서, 주민등록초본, 등기권리증, 신분증 등과 출입문 열쇠, 출입문 비밀번호 내역 등을 보관시킨 후 조합이 그 보관 사실 및 언제든지 위 변호사로부터 위 서류 및 출입문 열쇠 등을 수령 할 수 있다는 취지의 내용증명 우편을 보냈고 위 우편이 조합에 송달됐을 경우 매도인의 이행 제공 의무는 어느 정도까지 돼야 하는지가 문제 됐다.

이에 관해 대법원 판례(2021년 10월 28일 선고ㆍ2020다278354 판결)에선 “쌍무계약에 있어서 당사자의 채무에 관해 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주게 될 수도 있으므로 당사자가 해야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정해야 하며(대법원 1995년 12월 22일 선고ㆍ95다40397 판결, 대법원 2013년 7월 11일 선고ㆍ2012다83827 판결) 부동산매매계약에서 매도인의 소유권 이전 등기 절차 이행 의무와 매수인의 매매 잔금 지급 의무가 동시 이행 관계에 있고 쌍방이 이행을 제공하지 않는 상태에서는 이행 지체로 되는 일이 없을 것인바 매도인이 매수인을 이행 지체로 되게 하기 위해서는 소유권이전등기에 필요한 서류 등을 현실적으로 제공하거나 그렇지 않더라도 그 서류 등을 준비해 두고 매수인에게 그 뜻을 통지하고 수령 할 것을 최고 하면 된다(대법원 1996년 7월 30일 선고ㆍ96다17738 판결)”며 “피고가 소유권이전등기절차 이행 의사를 분명하게 밝히면서 자신이 단독으로 제공할 수 있는 서류 등에 대해서는 모두 이행 제공을 한 이상 매도청구권을 행사하면서 피고에 대해 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 원고로서는 피고와 사이에 청산금에 관한 합의를 진행한 다음 원만한 합의가 이뤄지는 경우 그에 따른 매매계약서를 작성하고 그와 같은 합의에 이르지 못하는 경우는 합리적이라고 평가될 만한 금액을 청산금으로 제시하면서 우선 그에 따라 매매계약서를 작성해 소유권 이전 등기 절차를 마치되 최종적인 청산금은 재판이나 별도의 감정 등을 통해 확정하자고 요청하는 등 소송에 의하지 않고 소유권이전등기를 마치기 위한 노력을 하는 것이 마땅하다. 위와 같은 원고의 청산금에 관한 합의나 잠정적인 매매계약 체결 요청에 대해 피고가 이를 거부하거나 협조하지 않는 경우는 앞서 본 서류 등을 이행했어도 피고가 소유권 이전 등기 절차에 필요한 모든 것을 제공했다고 평가하기는 어려울 것이다. 이 사건에서 원고가 피고의 앞서 본 서류 등의 이행 제공에 응해 소유권 이전 등기를 마치기 위한 노력을 했다고 볼 만한 자료를 찾아볼 수 없다. 되레 원고는 위 서류 등의 수령 자체를 사실상 거부하면서 소송 외에서 소유권 이전 등기를 마치기 위한 어떠한 노력도 하지 않은 것으로 보인다”라고 판결했다.

이처럼 재건축 조합은 현금청산대상자가 발생한 경우 적극적으로 청산 합의 및 소유권 이전에 필요한 노력을 해야 이 같은 판결을 피할 수 있을 것이므로 조합이 청산 협의 시 각별하게 주의해야 할 필요가 있다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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