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[아유경제_특집] 임대차법 시행 2년… 전세의 ‘월세화’ 추세 이어지나
▲ 임대차 관련 법안을 시행한 2년이 되는 현 시점에서 월세 비중이 전세 비중을 넘어선 것으로 나타났다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=김진원 기자] 올해 상반기 전국 주택 전ㆍ월세 거래 중 월세 비중이 절반을 넘었다는 통계가 나왔다. 임대차 2법을 시행한 지 2년이 다 된 가운데 월세 거래량이 대폭 증가하면서 전세의 월세화도 빨라지고 있는 모습이다. 특히 서울만이 아닌 전국적으로 월세가 강세를 보이는 데다 앞으로 추가적인 금리 인상이 예고돼 있어 이 같은 추세가 이어질 수 있다는 전망이 나오고 있다.

본보는 전세의 월세화가 두드러지는 현 상황의 원인을 알아보고 전문가들의 시각을 통해 향후 예상되는 부동산시장의 모습도 짐작해 보고자 한다.

상반기 전국 월세 거래 비중 절반 넘어
‘전세대란’ 아닌 ‘월세대란’ 우려 ↑

이달 5일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 상반기 서울 지역 내 전ㆍ월세 거래량 11만245건 중 월세 거래량이 4만4842건에 이르러 40.7% 비중을 기록한 것으로 나타났다. 2020년 임대차 2법이 본격적으로 시행되기 이전만 해도 상반기(1월~6월) 전ㆍ월세 거래량 9만7181건 중 월세 비중이 2만8015건으로 28.8%를 차지한 것을 고려할 때 상당한 상승세를 보인 상황이다. 이에 반해 전세는 동기간 대비 71.2%에서 59.3%로 11.9%p 하락한 수치를 보여 대조를 이뤘다.

범위를 전국으로 넓혀 보면, 이 같은 추세는 뚜렷하다. 최근 국토교통부(이하 국토부)에 따르면 올 상반기 전국 주택 전ㆍ월세 거래 중 월세 비중은 51.6%를 기록하며 2011년 통계 집계를 시작한 이래 처음으로 월세 비중이 절반을 넘어섰다. 보통의 경우 시기적으로 8월에는 ‘전세대란’이 주요 부동산 이슈로 자리 잡던 과거와 달리 되레 ‘월세대란’이 우려되는 대목이다.

그렇다면 전ㆍ월세시장에서 월세 비중이 과거보다 현격히 높아지고 있는 등 시장 내 변화가 일어나는 주된 원인은 무엇일까.

여러 요소가 맞물려 있겠지만 가장 대표적으로 ▲전월세상한제 ▲계약갱신청구권제 등을 주요 내용으로 담은 일명 ‘임대차 2법’을 꼽을 수 있다. 임대차 2법으로 인해 법적으로 전세보증금 인상 횟수를 2년에 1번을 통제했고, 인상이 가능한 범위 역시 5% 이하로 제한됐다. 이에 상당수의 집주인이 추후 못 올릴 전세금 인상분까지 계산해 한꺼번에 전세금을 올려 받으면서 덩달아 전셋값이 급등한 데 이른 것이다.

전세가격이 치솟자 임차인들 입장에서는 대출 규제 속 높아진 전세금을 감당하지 못하게 되면서 월세를 선호하게 됐고 자연스레 월세 거래량도 높아진 것으로 볼 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 물론 이달까지 전세금이 하락하는 모습도 나오고 있지만 이마저도 신규로 전세를 찾는 수요가 줄어들면서 나타난 현상이라는 게 업계의 시각이다.

이에 대해 유관 업계 한 전문가는 “사실 시장에서는 임대차 2법 시행 2년이 된 시점에서 8월 ‘전세대란’을 예상하는 시각이 많았지만, 되레 전세로 내놓은 매물이 쌓인 상황”이라면서 “전세가 아닌 월세로의 쏠림이 가속화되는 모습에 이제는 월세대란을 걱정해야 한다는 게 관계자들의 중론”이라고 귀띔했다.

▲ 금리 인상 및 1인 가구 증가 등으로 인해 월세로 몰리는 세입자들이 늘어나면서 ‘월세대란’ 우려가 나오는 실정이다. <사진=아유경제 DB>

금리 인상ㆍ1인 가구 증가… 월세화 주된 원인 중 하나
전문가 “향후 월세 선호도 계속될 듯… 임대차 2법 점진적 개선 필요”

최근 급격히 변동된 금리로 인해 대출이자 부담이 가중되면서 전세보다는 월세로 돌리는 현상이 짙어지고 있다는 시각도 나온다.

지난달(7월) 28일 미 중앙은행인 연방준비제도(Fed)는 근 40년 최악의 인플레이션 속 물가를 잡기 위해 두 달 연속으로 기준금리 0.75%p 인상하는 ‘자이언트 스텝’을 단행했다. 이에 미국 기준금리는 2.5%를 기록하면서 우리나라 기준금리인 2.25%보다 높아졌고, 2020년 2월 이후 약 2년 반 만에 한ㆍ미간 기준금리 역전 현상이 벌어지게 됐다.

금융업계 한쪽에서는 미국의 기준금리 인상이 우리나라 경제에 직접적인 영향을 끼치게 된다는 점이 더 큰 문제라고 지적하고 있다. 달러 강세로 인해 외국인들의 자본 유출이 불가피해지는 만큼 한국은행 역시 덩달아 기준금리를 인상할 수밖에 없게 되고 이는 시중은행 대출이자의 인상을 의미하는데, 금리 인상 등으로 월세 이자율보다 시중은행 대출이자가 높아지면서 월세 전환 수요가 증가하는 원인이 됐다는 설명이다. 설상가상으로 미국의 기준금리 인상은 앞으로도 이어질 것으로 보여 향후 월세화는 가속화될 수 있다는 우려 섞인 전망이 나온다.

이뿐만 아니다. 1인 가구 증가 등 사회구조적 변화도 월세 비중이 높아지는 데 일조를 했다는 의견이 나오고 있다. 현대 사회에서는 경제적 이유를 들어 결혼하지 않는 젊은 층들과 고령화로 인한 노인의 수가 많아지면서 자연스레 1인 가구 규모 역시 대폭 증가했다.

통계청이 발표한 2021년 인구주택총조사 결과에 따르면 지난해 국내 전체 가구수는 2202만3000가구로 전년 대비 53만8000가구(2.5%) 증가했는데, 이중 1인 가구가 52만2000가구(7.9%) 증가한 716만6000가구로 집계되며 전체 가구 중 33.4%를 차지했다.

또 지난 6월 27일 국토연구원이 발표한 ‘청년가구 구성별 주거여건 변화와 정책 시사점’을 살펴보면, 만 19세에서 34세에 이르는 청년 중 1인 가구 규모는 지난 10년간(2010년~2020년) 약 119만3000가구(74만8000가구→194만2000가구)가 증가한 것으로 파악됐다.

보통 청년층과 1인 가구를 취약한 주거 계층으로 분류하는데 대게 이들의 주거 형태는 월세인 경우가 많다. 1인 가구 증가 추세가 앞으로 계속 이어진다면 전세보다 월세로 거주하는 가구가 많아질 수 있다는 분석이 나오는 이유다.

한 부동산 전문가는 “금리 인상 기조에 향후 주택시장이 침체기에 접어들 수 있다는 걱정이 많아지면서 집주인과 세입자 모두 월세를 문의하는 경향이 늘어난 것”이라며 “향후 사회구조적 변화 속도와 주거 형태 트렌드에도 맞춤 대응해야 한다”고 조언했다.

이어서 그는 “다만 문제를 촉발한 임대차 2법을 당장 손보기에는 무리가 있어 장기적으로 봤을 때 시간이 걸리더라도 신중한 제도 개선을 해야 한다”고 덧붙였다.

▲ 정부가 임대차 2법을 손볼 것으로 보이는 가운데 신중한 제도 개선이 필요하다는 전문가들의 목소리가 나오고 있다. <사진=아유경제 DB>

김진원 기자  qkrtpdud.1@daum.net

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