[성남] 도시환경정비 ‘한계’ 넘어선 중1구역, 시공자 선정으로 ‘도약’ 정조준

▲ 도시환경정비사업이 진행되는 중1구역 일대. <사진=유준상 기자>

재개발ㆍ재건축에 비해 도시환경정비는 사업 특성상 성공 사례를 찾아보기 힘들다는 게 업계의 중론이다. 그런데 최근 경기 성남시 중1구역(도시환경정비)이 사업 초기 직면한 갖가지 난제를 극복한 후 최근 사업 본격화를 앞두고 있다는 소식이 전해지고 있다. 본보는 이곳 사업을 조명해봤다.

굴곡 많았던 지난 과거는 ‘훌훌’… 오는 18일 효성건설-진흥기업 놓고 ‘시공자선정총회’

중1구역은 정비사업조합(이하 조합)을 설립하지 않고 토지등소유자 추진 방식을 선택한 후 2007년 사업에 뛰어들었다. 하지만 부푼 기대에도 불구하고 이곳은 이내 한 가지 ‘난제’에 봉착했다.

‘층수 제한’이 발목을 잡았다. 근방에 군사적 요충지인 서울공항이 위치해 이착륙 안전상의 이유로 고도를 제한받은 것이다. 도시환경정비사업 추진의 메리트는 사업성인데 최고 층수가 22층으로 묶이면서 사업성이 심각한 훼손될 상황에 놓였다. 실의에 빠진 이곳 주민들은 이 문제로 관할 지자체인 성남시와 계속해서 갈등을 빚기도 했다.

하지만 ‘하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다’고 했던가. 사업을 포기하지 않고 인고의 시간을 견딘 이곳 주민들에게 한줄기 빛이 비춰졌다. 당시 중1구역과 마찬가지로 서울공항 고도제한이 적용된 서울 송파구 롯데월드타워 건축 사업과 관련해 롯데그룹이 국방부에 각도를 3도 변경한 활주로 공사를 약속하면서 국방부에 승인을 받은 것이다. 그 결과 성남시 중원구 일대의 고도 제한이 해제, 중1구역은 층수를 40층까지 완화 받았다.

2010년 8월 이 같은 내용을 골자로 한 정비구역 지정을 받으면서 사업 추진을 본격화한 중1구역은 토지등소유자들의 중지를 모으고 탄력적인 사업 추진을 위해 조합을 설립하기로 결정했다. 2011년 10월 조합 창립총회를 개최한 뒤 그해 11월 조합설립인가를 받았다.

하지만 기쁨도 잠시, 곧 다른 난제에 직면했다. 토지등소유자 추진 시절부터 함께 시공 파트너로 협력하던 A사가 2012년 부동산 경기 악화를 이유로 사업 추진 의지를 보이지 않으면서 장기간 사업이 지체되는 위기를 맞은 것이다. 문제의 본질은 A사의 내부적 어려움이었지만 이 사업은 지난해 말까지 중단된 채로 방치됐다. 결국 A사는 금년 초 사업 포기 의사를 밝히면서 사업이 코너에 몰리는 듯 했지만 최근 조합은 ‘기사회생’을 위한 기회를 움켜잡았다. 이 같은 상황을 역전시킬 발군의 실력과 의지를 가진 건설사가 사업 추진 의사를 밝혀오면서 사업 추진에 대한 희망의 불씨를 살린 것이다. 주인공인 ‘효성건설-진흥기업 컨소시엄’으로 조합은 해당 업체를 우선협상대상자로 지정, 이달 18일 개최하는 시공자선정총회에서 조합원 투표를 통해 최종 시공자로 선정한다는 구상이다.

[인터뷰] 중1구역 명제웅 조합장
“기업 신임도ㆍ재무구조 탄탄한 시공자 후보 신뢰… 열정을 갖고 중1구역 임해주길 부탁”
“오랫동안 기다려준 조합원들에게 좋은 건축물로 보답… 좋은 기회 맞아 최선 다해 추진”

▲ 중1구역 명제웅 조합장. <사진=유준상 기자>

지난 1일 명제웅 조합장은 어려운 사업 환경 속에 이전 시공자의 일방적인 사업 중단 통보에 사업이 중단되면서 고심이 깊어져 갔다고 회고했다. 하지만 그는 최근 시공자 입찰을 통해 도약의 기회를 맞으면서 ‘전화위복’이 됐다고 전했다. 다음은 명 조합장과의 일문일답.

- 중1구역의 사업 특성은/

비록 오랜 시간 사업 추진이 중단됐었지만 그간 사업성 제고에 힘써왔다. 먼저 고도 제한 완화로 층수를 상향하면서 사업 면적을 추가로 확보했다. 이와 함께 성남시 조례상 상업지역은 건설 비중이 상가 30%, 아파트 70%이지만 이후 상가 비율을 20%를 거쳐 2014년 10%로 낮추는데 성공했다. 현 계획상 우리 사업은 성남 중원구 중앙동 일대에 지상 34층 아파트 15개동 2165가구 및 오피스텔 2개동 333실, 상가 8000여 ㎡을 건립하는 것이다.

- 도시환경정비사업을 이끌며 가장 어려웠던 점은 무엇이었나/

조합은 수년에 걸쳐 고도 제한을 완화하기 위해 고군분투 했다. 비록 외부적 요인을 통해서였지만 이 사안은 원만히 해결돼 감사하다. 하지만 이전 시공자로부터 일방적인 사업 중단 통보를 받거나 입찰에서 5차례 유찰을 맞는 등 시공자 선정 과정이 순탄하지만은 않았다. 재개발ㆍ재건축과 달리 도시환경정비사업의 경우 입지가 우수함에도 미동의자의 현금청산 비율이 높아 건설사들의 수주 우선순위에서 밀리는 게 주된 원인이었다.

- 시공자 선정이 임박했다. 시공자 후보에게 바라는 점이 있다면/

이번 입찰에 참여한 건설사들은 조합에 전화위복을 안겨 줬다. 주간사인 효성건설에게 이사ㆍ대의원ㆍ조합원들이 기대를 걸고 있다. 우선 기업 신임도가 높고 재무구조가 탄탄해 보증 지급 여력이 높을 뿐만 아니라 맡은 현장을 속전속결로 진행하는 방식이 마음을 사로잡았다. 용산 국제빌딩주변4구역 도시환경정비사업이 대표적 사례로 대형 건설사들이 줄줄이 포기한 이 현장을 도맡아 최근 공사를 탄력적으로 진행하고 있다. 시공자로 선정될 경우 우리 구역에서도 동일한 열정을 갖고 임해주길 바란다.

- 중1구역 일대가 도시환경정비사업을 통해 얻는 개발 이익은/

일본 동경의 상업시설을 견학한 적이 있다. 그 경험에서 얻어진 노하우와 정보를 살려 테마가 있는 아파트ㆍ상업시설ㆍ오피스텔을 건축할 계획이다. 성남시가 제시한 기본 계획상 3개 구역으로 나눠 추진되는데 우리는 좀 더 심층적인 연구를 통해 MD(Merchandisingㆍ상품화)계획을 세워 외부에서도 찾아오는 단지ㆍ상권을 구축할 계획이다.

- 향후 사업 계획은/

오는 18일 시공자 선정에 성공하면 올해 말 건축심의, 내년 1분기에 사업시행인가를 받을 예정이다. 이후 조합원 분양과 관리처분인가 등 후속 절차를 이행해 2020년 착공에 들어간 뒤 2023년 입주를 진행한다는 구상이다.

- 중1구역만이 가진 입지적 장점과 개발 호재를 소개해 달라/

구역 바로 앞으로 지나가는 지하철 8호선(신흥역)을 통해 서울 잠실까지 20분이면 도달한다. 여기에 성남시가 판교까지 연결되는 8호선 연장을 계획하고 있어 외려 서울 강북 지역보다도 강남 접근성이 더 좋다. 인근에 성남산업단지 제1공단 개발계획이 세워지고 신흥역롯데시네마타워가 곧 준공될 전망이다. 또한 유네스코 세계문화유산에 등재된 남한산성도립공원을 비롯한 녹지가 인근에 많아 자연환경 또한 풍부하다. 특히 우리 구역은 성남시 구도심 개발계획의 중심에 위치해 있어 앞으로 풍부한 외부 호재가 유입될 가능성이 크다.

- 조합원들에게 당부하고 싶은 말은/

오랫동안 기다려준 만큼 우수한 사업 조건, 개발 이익이 보상으로 돌아올 것이라 믿는다. 조합원들에게 좋은 아파트, 좋은 상가로 보답하겠다. 실력과 의지를 가진 시공자 후보가 입찰에 참여하는 등 그간의 어려운 상황을 역전시킬 적기를 맞았다. 건설사들도 분양 전망에 대해서 좋은 평가를 내놓고 있는 가운데 조합은 남은 사업 과정도 탄력적으로 추진해나갈 것을 약속드린다.

▲ 오는 18일 ‘시공자선정총회’를 알리는 현수막. <사진=유준상 기자>

유준상 기자 Lostem_bass@naver.com

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