[아유경제] 오세훈 서울시장이 올해 2월 토지거래허가구역을 해제한 지 한 달 만에 규제가 다시 시행돼 부동산시장이 혼란을 겪고 있다. 이전부터 토지거래허가제도는 부동산 가격 상승 억제 효과가 있냐는 의문이 있었고, 거주 이전 자유나 재산권을 침해한다는 지적도 꾸준히 나온 바 있다. 이에 서울시가 나선 것이었지만 막상 해제하고 보니, 부동산시장이 급격히 과열되면서 한 달 만에 되돌린 것. 오늘 아유경제 인사이트팀에서는 토지거래허가제와 해제 여파, 전망에 대해 정리해 보려고 한다.

토지거래허가제란?

‘토지거래허가제(이하 토허제)’란 투기가 성행하거나 지가가 급격히 상승할 가능성이 커 토지 거래를 허가받도록 하는 제도를 뜻한다. 대지권을 포함한 아파트ㆍ상가 등 부분 부동산 거래 또한 적용 대상이 된다. 적용 대상이 된 아파트는 소유주가 실거주하고 상가 등은 실사용해야 한다. 1978년 도입된 뒤 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 바탕을 두던 토허제는 2017년 「부동산 거래신고 등에 관한 법률(이하 부동산거래신고법)」 제정과 함께 해당 법에 근거를 두게 됐다. 부동산거래신고법에 따르면, 주택은 사실상 실거주용으로 이용하려는 경우에 한 해 시장ㆍ구청장ㆍ군수로부터 허가를 받을 수 있다. 개인이 거래한 뒤 계약 신고만 하면 되는 일반적인 형태와는 달리 까다롭다. 매수인은 거래를 허가받을 때 토지거래허가신청서와 매매계약서 사본, 토지이용계획서(토지를 어떻게 이용할 것인지 구체적으로 명시), 자금조달계획서, 인감증명서 등을 제출한다. 또 사용 목적(주택은 2년 이상 거주)을 어기면 이행강제금이 부과된다.

토허제 규제 내용

토허제 규제 내용을 간략히 정리하면 다음과 같다.

▲거래 허가 필요 : 주거용 부동산의 경우 거래 전 관할관청장의 허가를 받아야 하며, 유주택자는 실거주 목적의 추가 매입 사유 소명 필요(다만 대지면적 6㎡ 이하는 면제)

▲실거주 의무 : 매수자는 허가를 받은 후 최소 2년간 실거주해야 하며, 기존 보유 주택은 처리계획서를 추가 제출해야 함

▲갭투자 제한 : 전세를 끼고 매입하는 방식의 갭투자는 원칙적 금지

토허제 장단점 및 비판

토허제가 부동산 투기를 억제하고 집값 상승을 억제하기 위해 만들어진 제도라고 하지만, 일각에서는 실효성이 있냐는 의문을 제기하고 있다. 토허제의 장단점 및 비판점에 대해서 정리해봤다.

▲장점

①부동산 투기 방지 : 단기 차익을 노리는 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심 거래 활성화 ②부동산 가격 안정화 : 과열지역 부동산 가격 상승 억제 및 급등 방지 ③체계적 도시 개발 가능 : 무분별한 토지 거래 제한으로 균형있는 도시 계획 추진 가능

▲단점

①거래 위축 및 시장 경직성 증가 : 매매 절차가 까다로워 거래량이 떨어지고 사업 추진 지연 가능성 ②투자자 감소로 인한 지역 경제 위축 : 규제로 인해 투자자들이 투자를 꺼리게 되고 이에 따라 개발 사업 속도도 저하될 가능성 ③행정 부담 증가 : 허가 심사 절차가 길어 행정력이 낭비될 수 있고, 실수요자도 불편 증가

▲비판점

①주거 이전의 자유 및 사유재산권 침해 : 헌법에 보장된 주거 이전의 자유 및 사유재산권 침해라는 지적이 이어짐 ②집값 안정 효과 의심 : 토지거래허가구역 근처 지역의 땅값이 오르는 이른바 ‘풍선효과’ 등 실제로 집값을 잡는 데 도움이 되지 않았다는 지적

서울시. ‘토허구역’ 일부 해제… 폐지 배경은?

서울시는 지난달(2월) 12일 송파구 잠실동, 강남구 삼성ㆍ대치ㆍ청담동 등 국제교류복합지구 인근 아파트에 대한 토지거래허가구역(이하 토허구역) 지정을 해제했다. 시는 토허구역 해제를 발표하면서 규제의 실효성이 부족했다는 이유를 들었다. 토허제는 실수요자를 보호하기 위한 제도였지만, 정작 실수요자들이 가장 불편함을 느꼈다. 허가 절차가 복잡해 거래 기간이 길어지고, 대출이 까다로워 자금 계획에 차질이 생겼다. 반면 법인이나 임대사업자들은 허가를 더 쉽게 받는 구조라, 오히려 특정 계층에게만 유리한 정책이라는 비판도 나왔다. 또 시는 2024년 8월부터 토허구역 지정 제도의 효과 검증을 위해 실시한 연구 용역을 실시한 바 있다. 그 결과 단기적으로는 부동산 거래량이 줄고 가격이 안정화하는 효과가 있었지만, 시간이 흐르면서 효과가 감소한 것으로 나타났다. 정치적인 요인도 간과할 수 없었다. 토허제로 거래가 불편해진 송파ㆍ강남ㆍ양천구 등 주민들과 자치단체의 반발이 거셌기 때문이다. 재산권을 침해한다는 불만이었다. 또 토허구역 주민들은 바로 옆이지만 토허구역으로 지정되지 않은 지역이 ‘풍선효과’로 집값이 상승하는 것에 대한 비판을 이어갔다.

‘토허제’ 해제 한 달 새 요동치는 강남 “과열된 부동산시장”

그런데 예상과는 달리 시의 토허제 해제 발표 이후 강남의 부동산시장은 혼돈에 빠졌다. 서울의 아파트값 상승과 거래량이 폭증한 것. 이달 18일 서울부동산정보광장에 따르면 올해 2월 서울 아파트 매매 신고 건수는 5171건이다. 이는 2024년 8월(6537건) 이후 가장 높은 수치다. 2024년 9월부터 올해 1월까지 꾸준히 3000건대에 머물렀던 거래량은 토허제 해제 발표 이후 증가한 것이다. 또 지난달(2월) 23일 부동산 리서치업체 리얼투데이에 따르면 국토교통부 실거래가 분석 결과, 토허제가 해제됐던 12일부터 20일까지 강남 3구(서초ㆍ송파ㆍ강남) 아파트 평균 거래 가격은 24억5139만 원이다. 토허제 해제 전인 1~11일(22억6969만 원) 대비 8.01% 오른 가격이다. 특히 아파트 가격이 가장 많이 오른 지역은 ▲송파(0.22%p) ▲강남(0.19%p) ▲서초(0.07%p) 순으로 집계됐다.

백기 든 서울시, 토허제 확대 재지정에 시장 혼란

토허구역과 한강변 지역을 중심으로 부동산시장이 과열될 조짐이 보이자, 시는 결국 백기를 들었다. 이달 19일 서울시와 국토교통부는 기존 해제 지역뿐만 아니라 강남 3구(강남ㆍ서초ㆍ송파)와 용산구 아파트 전체를 토지거래허가구역으로 지정했다. 한 달 만에 정책이 번복된 것. 이에 부동산시장은 유례없는 혼란을 겪고 있는 것으로 보인다. 유관 업계에 따르면 토지거래허가구역으로 재지정된 곳에서는 계약 취소 문의가 빗발치고 있다. 또 이번에 허가구역으로 지정된 서초구 반포동 일대도 매수 문의가 뚝 끊겼다. 매수 예정자들도 계약을 서두르기보다는 상황을 지켜보는 기류가 강해졌다.

업계 전문가들 “오락가락 정책, 혼란 가중될 것”

시가 한 달 만에 토허제 해제를 철회하면서 전문가들은 정책 신뢰도가 훼손되고, 수요자들의 혼란을 더욱 가중시킬 것이라고 우려하고 있다. 업계 관계자는 “이번 조치는 오는 7월 예정된 DSR 3단계 규제 강화, 금리 인하 여부, 정치적 불확실성과 맞물리며 시장 참여자들의 혼란을 더욱 키울 수 있다”며 “정책 신뢰도를 훼손하고 시장의 불확실성을 키우는 요인이 될 수 있다”고 지적했다. 이어서 그는 “이미 이들 지역에서 매매 계약을 진행하던 매도ㆍ매수자들은 이달 23일까지 거래 계약을 완료해야 규제 적용을 피할 수 있었다”며 “일부 계약이 조기 체결되거나 반대로 거래 취소 등으로 인해 시장이 일시적으로 혼선을 빚을 가능성이 있다”고 덧붙였다. 규제 지역에서의 투자 제한이 비규제 지역으로의 풍선효과를 유발하면서 강동ㆍ마포ㆍ성동 등 인근 지역의 가격 상승이 예상된다는 의견도 있었다. 부동산 전문가들은 “결과적으로 실수요자의 서울 내 집 마련을 더욱 어렵게 만드는 부작용을 초래할 수 있다”며 “이달 24일부터 체결된 신규 매매 계약분부터 적용된다는 점에서, 단기간 내 해당 지역의 거래량 급증 가능성도 우려된다”고 입을 모았다. 다만 일각에선 시장이 단기적으로는 진정될 것이란 의견도 있다. 또 다른 전문가는 “과거 경험을 볼 때 이런 정책이 나오면 급증했던 거래량이 다소 안정을 찾고 가팔랐던 가격 상승세도 꺾일 수밖에 없다”고 설명했다.

AU인사이트팀  koreaareyou@naver.com

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