▲ 남기송 천지인합동법률사무소 대표변호사 / 아유경제 편집인

「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(이하 집합건물법)」 제2조제5호에서 ‘건물의 대지’는 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지와 제4조의 규약에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말하고 있고 제2조제6호에서 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 건물의 대지에 대해 갖는 권리를 뜻한다. 대지사용권은 집합건물이 존재하고 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 그 대지를 사용할 수 있는 권리를 보유하면 성립한다.

이에 집합건물의 구분소유자가 아니면서 대지 공유지분을 가지고 있는 사람(이하 구분소유자 아닌 대지공유자)이 대지사용권으로서 전유부분 면적 비율에 상응하는 대지 공유지분(이하 적정 대지지분)을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 있는지가 문제가 됐다.

이에 대해 대법원은 판결(2022년 8월 25일 선고ㆍ2017다257067 전원합의체 판결)에서 “공유자는 공유물 전부를 지분의 비율로 사용ㆍ수익할 수 있으므로 공유토지 일부를 배타적으로 점유하면서 사용ㆍ수익하는 공유자는 그가 보유한 공유지분의 비율과 관계없이 다른 공유자에 대해 부당이득반환의무를 부담한다”라며 “그런데 일반 건물에서 대지를 사용ㆍ수익할 권원이 건물의 소유권과 별개로 존재하는 것과는 달리 집합건물은 대지사용권인 대지지분이 구분소유권의 목적인 전유부분에 종속돼 일체화되는 관계에 있어 집합건물 대지의 공유 관계는 이와 같은「민법」상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용될 수 없고 이는 대지공유자 중 구분소유자 아닌 사람이 있더라도 마찬가지다”라고 전했다.

이어서 재판부는 “집합건물에서 전유부분 면적 비율에 상응하는 적정 대지지분을 가진 구분소유자는 그 대지 전부를 용도에 따라 사용ㆍ수익할 수 있는 적법한 권원을 가지므로 구분소유자 아닌 대지공유자는 그 대지 공유지분권에 기초해 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로는 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봄이 타당하다”라고 설명했다.

아울러 재판부는 “토지와 건물은 독립한 별개의 부동산이고 건물은 토지 없이는 존재할 수 없어 건물소유자가 대지 위에 건물을 소유하기 위해서는 대지를 사용ㆍ수익할 권원이 필요하고 대지에 대한 이와 같은 권원 없이 건물을 소유하면 대지소유자의 권리를 침해해 일반 건물의 대지가 공유 관계에 있는 경우 공유자 중 1인이 공유토지 일부를 배타적으로 점유하면서 사용ㆍ수익한다면 그가 보유한 공유지분의 비율과 관계없이 다른 공유자의 지분권에 기초한 사용ㆍ수익권을 침해한다는 「민법」상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용된다”라며 “따라서 건물소유자가 대지를 사용ㆍ수익할 권원으로서 대지 공유지분 전부를 확보하지 않는 이상 위와 같은 일반 법리에 따라 대지공유자의 지분권을 침해한다고 볼 수밖에 없고 공유자는 그 지분을 자유롭게 처분할 수 있어(「민법」 제263조) 건물소유자는 대지를 사용ㆍ수익할 권원으로 확보한 대지지분을 상실할 수도 있다”라고 전했다.

이에 재판부는 “집합건물의 경우 구분소유자들이 각각 소유하는 전유부분에 대해서도 대지를 사용ㆍ수익할 권원으로서 대지사용권이 확보돼야 하고 대지사용권은 통상 다수의 구분소유자가 대지의 소유권을 공유하거나 지상권, 전세권, 임차권 등의 용익권 등을 준공유하는 형태”라며 “그러나 집합건물법에서 구분소유자의 대지사용권은 그가 가진 전유부분의 처분에 따르고(집합건물법 제20조제1항) 구분소유자는 규약에 달리 정한 경우를 제외하고는 그가 가진 전유부분과 분리해 대지사용권을 처분할 수 없다고 정해(집합건물법 제20조제2항) 전유부분과 대지사용권의 종속적 일체 불가분성을 선언하고 있다”라고 결론을 내렸다.

따라서 집합건물 대지의 공유 관계는 「민법」상 공유물에 관한 일반 법리가 그대로 적용되지 않아 구분소유자 아닌 대지공유자는 적정 대지지분을 가진 구분소유자를 상대로 대지의 사용ㆍ수익에 따른 부당이득반환을 청구할 수 없다고 봐야 한다.

남기송 변호사  koreaareyou@naver.com

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