▲ 양홍건 오전가구역 조합장/ 경영지도사/ 아유경제 편집인

도시정비사업의 사업성을 좌우하는 요인은 다양하지만, 면적에서 비롯되는 사업성 제고 방법은 극히 제한적이라 할 수 있다.

사업시행자는 사업을 시행하기 위해 사업부지에 적용되는 각종 법령에 따른 행위제한에 대해 민감할 수밖에 없는데 건폐율과 용적률은 그 중에서도 사업성을 좌우하는 으뜸 요인이다. 사업시행자가 사업을 시행하기 위해 적용받는 법령으로는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법령(이하 국토계획법)」과 「건축법」 등이 있고, 정비사업지의 사업성과 직접적인 관련이 있는 용적률 등에 대해 규정한 법령은 국토계획법과 건축법이다.

국토계획법에 따르면 공동주택인 아파트를 건축(도시형 생활주택ㆍ주상복합 등 제외)할 수 있는 용도지역은 제2종전용주거지역과 제2ㆍ3종일반주거지역 및 준주거지역이며, 관할구역의 인ㆍ허가권자가 도시관리계획에 의해 용도지역을 변경한 경우 다른 용도지역도 해당된다. 따라서 용도 변경 등을 통해 중ㆍ고층 아파트를 건축할 수 있는 용도지역(동법 시행령 제30조)을 포함해 층수 기준 완화에 대해 살펴보고자 한다.

중ㆍ고층 아파트를 건축할 수 있는 사업지는 건축계획을 수립하는 단계에서 사업지의 사업성과 지역 여건 등 제반요인을 고려하여 건축계획을 수립하게 된다. 하지만 용도지역으로 지정된 후의 정비사업지는 사업에 정비기반시설 등에 대한 설치계획이 도시관리계획이나 정비기본계획 등에 반영되어 있다 할 수 있으므로 사업시행자가 사업성 제고를 위해 고려할 수 있는 요소는 신축되는 아파트의 층수인 용적률 상향에 한정된다.

아파트를 짓거나 공동주택이 해당되는 용도지역은 국토계획법에 따라 정해지고, 건축물의 높이 제한은 건축법에 의해 정해진다. 따라서 사업시행자가 사업의 시행과 사업성 제고를 위해 취할 수 있는 방법은 용적률을 법적상한까지 올리는 것이고, 일차적으로 국토계획법에서 정하는 건폐율을 기준으로 하여 적용받을 수 있는 용적률을 정하게 되는 것이다.

하지만 정비계획 용적률에서 법적상한용적률까지 도달하기 위해서는 사업시행자가 정비기반시설의 설치비용뿐만 아니라 그 시설이 설치되는 부지 등을 기부채납 하여야 하는바, 사업시행자의 부담이 과중되므로 사업성 제고에는 실익이 없으리라 판단된다. 법적상한용적률을 적용받았음에도 아파트의 층수를 제한한다면 사업성 제고면에서 아무런 의미도 없다.

이에 사업시행자는 아파트의 단지내 편의시설이나 공간을 확보하여 인근 주민들에게도 다양한 편익을 공유한다면 단지 내 공지를 많이 확보하는 것이 최선이며, 이를 위해 사업시행자는 신축되는 아파트의 층수를 높이려 하는 것이다. 그런데 일부 인ㆍ허가권자는 다양한 이유를 들어 공동주택의 층수를 제한하고 있다. 그러나 건축법 등을 살펴볼 때 사업시행자가 법적요건을 충족하는 경우 건축물의 높이를 제한할 하등의 이유가 없다.

다만, 법에서 정하는 주거지역의 특성을 고려할 경우 50층 이상에 해당하는 초고층 건물을 제외한 아파트는 건축할 수 있다고 본다. 최근 공동주택 등 아파트의 건축트렌드가 높이에 제한을 받지 않고 사업시행자가 고층아파트를 건축할 때 누릴 수 있는 이점은 단지 내 공지를 많이 확보하여 인근 주민들에게도 편익을 제공할 수 있다는 점이다. 물론 인근 주민들에 대한 일조권 등에 대해서는 법적 적용기준 완화 시 발생할 수 있는 부분에 대한 것은 면밀히 검토해야 하지만, 법에서 정하는 용도지역 내라면 그 지정 목적에서 벗어나지 않는 한 문제가 될 이유가 없다.

또한 층수 완화로 인해 주택시장이 과열될 수 있다는 우려도 없지 않지만 재건축사업의 경우 재건축초과이익환수제도와 같은 합당한 이익 환수 방안을 강구한다면 문제가 될 소지는 없다고 할 수 있다. 최근 정부의 주택시장 규제 정책에 부합하여 생각해 볼 때도 문제가 될 수 없다.

그런데 일부 인ㆍ허가권자는 조망권이나 일조권 등을 이유로 고층아파트의 건축을 규제하고 있으니 이는 사적재산권을 심대하게 침해하고 있는 것이다. 「건축법」이나 국토계획법 등을 살펴볼 때 사업시행자가 공공공지나 기반시설 기부채납 등을 하는 경우 용적률을 상향할 수 있도록 되어 있고, 제3종일반주거지역에 대해 건축물의 높이에 대해 중ㆍ고층을 중심으로 건축하라는 것 외에는 특별한 규정이 없는바, 사업시행자가 건폐율을 최소화하면서 용적률 상향으로 층수를 상향하는 사업시행계획을 수립하는 경우 문제가 될 하등의 이유가 없다고 느껴진다.

결론적으로 조망권의 제한을 이유로 층수를 제한하는 것은 설득력이 없다. 일조권의 경우에는 「건축법」에서 정한 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 적용하여 정북방향의 대지인 경우 높이가 9m를 초과는 부분이 인접대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 50% 이상을 띄어 건축하는 경우 합당하다. 그러므로 사업시행자는 법에서 정하는 요건을 충족하여 건축계획이 포함된 사업시행계획을 수립한다면 법적 문제는 없다고 보이지만 일반적으로 인ㆍ허가권자는 조례를 이유로 건축제한을 한다.

최근 정부의 주택 정책을 살펴볼 때 투기를 규제한다는 명목으로 투기과열지구나 조정대상지역을 지정하여 주택에 대한 매매 등을 억제하고 정부가 직접 나서 공공주택을 건축하거나 임대주택의 건설ㆍ공급을 조장하고 있다. 심지어 법에서 정하는 임의 규정들을 확장하여 적용함으로써 사업시행자의 부담은 가중시키면서 소규모로 진행할 수 있는 사업에 대해서는 도시재생사업 추진이나 주민 간 갈등을 최소화시킨다는 명분을 내세워 각종 지원 및 보조를 하는 것은 형평성을 상실한 것이라 할 수 있다.

따라서 건축물 층수 기준의 강화는 재산권을 제한할 우려가 크므로 법에서 정하는 요건을 충족하는 경우 건축위원회의 심의를 거쳐 49층까지는 자유롭게 건축할 수 있도록 용인하여야 할 것이다. 만약 인ㆍ허가권자가 층수 기준을 강화하여 획일적으로 적용한다면, 이는 도시정비법을 잘못 해석했거나 법에서 적용하는 층수 제한에 대해 위임받은 권한을 남용하는 것이 되어 결국 사업시행자가 추진하는 도시정비사업에 대해 인ㆍ허가권자가 토지등소유자의 사적재산권을 침해하는 것이라 볼 수 있다.

양홍건 조합장  koreaareyou@naver.com

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