▲ 지난 27일 부동산업계에 의하면 부동산 경기를 기반으로 노후계획도시에 관한 자금 조달 개선안을 수렴했다고 금투협은 밝혔고 곧 국토교통부에 제출할 방침이다. <사진=아유경제 DB>

[아유경제=윤채선 기자] 도시정비사업장의 자금 흐름이 공사비 급등과 사업성 저하로 정체돼 금융투자협회(이하 금투협)는 돌파구를 모색하고 있다. 이에 금투협은 1기 신도시 재건축 관련 리츠를 제안할 것으로 예측된다. 리츠는 침체된 부동산시장에 재건축사업 자금을 공급하는 방안으로 제시되고 있다.

지난 27일 서울경제 보도에 의하면 부동산 경기를 기반으로 노후계획도시에 관한 자금 조달 개선안을 수렴했다고 금투협은 밝혔고 곧 국토교통부(이하 국토부)에 제출할 방침이다. 이에 대해 전문가들은 일부 건설사들이 사업성 악화를 피해 수익이 있는 일부 단지만 선별적으로 수주하는 분위기를 예고하며 수익성 보전과 관련한 과제가 있다고 짚었다.

지난해 말부터 부동산시장이 침체되고 공사비가 오르자 시공권 확보를 위해 그간 치열한 경쟁을 벌이던 건설사들은 이익이 높은 사업만 선별적으로 수주하고 있다. 공사만 맡아서 하는 단순 도급계약을 추구하고 자기신용으로 대출을 주선하는 보증채무는 피하는 추세다.

앞서 금투협은 올해 4월 국토부로부터 부동산 경기와 신도시 개발 대비 재건축 자금 조달 방안 검토를 요청받고 각 저축은행ㆍ신탁사ㆍ증권사ㆍ서울보증공사 등의 검토 후 개선안을 마련했다.

자금 마련 방안은 대표적으로 공모ㆍ상장 리츠(펀드)를 설립하는 방법이 있다. 예컨대 ‘일산능곡리츠’, ‘평촌꿈마을리츠’를 만들어 공모하거나 증시에 상장해 공사비를 공급하는 전략이다. 모리츠를 공모ㆍ상장해 대량 자금을 보급하고 신도시별 개별 하위 리츠를 활용하는 공모 재간접 방안도 제안됐다. 이것들은 개인도 투자가 가능해 개발이익이 공유 가능하다는 이점이 있다.

재건축 자금 마련의 방안으로 신탁사의 역할을 늘리는 방안도 제시됐다. 부동산 매입ㆍ개발 목적의 금전신탁을 도시정비사업에 한 해 허용하고 프로젝트파이낸싱(PF) 대출금을 조기 상환할 수 있게 신탁계정 대여금 상환청구권을 유동화하는 방책 등이다.

신탁사 관계자는 “최근 도시정비사업장에서 시공자 구하기가 어려워지자 신탁사 참여를 늘려 투자 자금의 입지를 보다 단단히 메우고 공사비 등 갈등을 줄이겠다는 취지”라며 “아직 초기 단계라 실제 정책으로 실현시키기 까지는 시간이 걸릴 것”이라고 말했다.

다만 투자자 모집이 부동산 경기상 수익성을 담보하기 어려워 쉽지 않을 것이라는 예측도 나온다. 부동산업계 관계자는 “분당펀드와는 달리 집값이 크게 떨어진 평촌펀드는 투자자를 구하기가 간단하지 않을 수 있다”며 “지금 같은 시기에는 아무도 예상할 수 없다”고 말했다.

도시정비업계로의 진입 통로가 넓어지더라도 신탁사 역시 고민이 꽤 될 거라는 해석도 있다. 보증채무가 늘어나면 신탁사의 부채비율과 순자본비율(NCR)에 부정적인 영향을 주기 때문이다. 대형 신탁사 관계자들은 최근 도시정비사업 신탁 보수율이 떨어져 시장 확장이나 공격적인 수주가 힘들다고 입을 모은다. 사실 이익률이 높은 사업이 아니라는 주장이다.

아울러 대체 시공자 풀을 구축하고 신탁 방식 도시정비사업 육성을 위한 관리 방안을 보강하는 등 금투협은 다양한 추진 과제를 놓고 유관 업계와 논의하고 있다. 지금까지 ▲대규모ㆍ중규모 사업장 ▲소규모 사업장 및 일부 공정, 지역 특화 시공 등으로 그룹을 나눠 49개 사의 협력 시공자를 선정한 것으로 파악됐다. 이들은 기존 시공자가 자금난으로 공사를 멈춘 현장에 투입돼 사업을 이어갈 방침이다.

금투협 관계자는 “최근 재건축 단지들이 신탁 방식을 많이 선택해 격월로 임원 회의를 개최하는 등 유관 업계 교류를 늘리고 있다”며 “하반기 신탁 방식 도시정비사업 관계자 세미나와 업무 안내서 등 제작을 계획한다”라고 밝혔다.

윤채선 기자  chaeseon1112@gmail.com

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