▲ 김래현 법무법인 현 수석변호사(도시정비사업팀장)/ 아유경제 편집인

1. 사안의 개요

재개발 정비구역 내 다물권을 소유하고 있던 건설사가 2008년 7월부터 조합설립인가 처분 무렵인 2018년 11월께까지 이 사건 사업시행예정 구역 내에 소유하고 있던 토지ㆍ건축물의 과소지분을 임직원이나 지인 등 총 209명에게 매매ㆍ증여 등을 원인으로 지분소유권이전등기를 마친 사실, 그중 일부는 다시 임직원ㆍ지인ㆍ상속인 등에게 매매ㆍ증여 또는 상속을 원인으로 지분소유권이전등기가 마쳐진 사실, 위와 같이 지분소유권이전등기를 마친 토지등소유자 209명 중 194명의 지분이 토지의 경우 0.076/152 내지 10/6300, 건축물의 경우 0.1/32.29 내지 4/98.51에 불과하고, 거래가액도 1만 원 내지 60만 원에 불과한 사실, 그중 185명이 각 토지 또는 건축물의 대표소유자로 선임돼 조합 설립에 관한 동의서를 제출한 사실관계에서 그와 같은 지분 쪼개기를 통한 조합설립동의율 충족이 적법한지 문제가 됐다.

2. 대법원의 판단

조합설립인가를 득하기 위해 토지등소유자의 동의율을 산정하는 경우에, 전체 토지등소유자의 수를 분모로 하고 동의한 토지등소유자의 수를 분자로 해 그 동의자의 비율을 계산하게 되고 이는 「도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)」상 규정된 기준 이상을 충족해야 하는데, 이때 동의율을 높이기 위해 매매 등 형식만 갖춘 채 과소지분에 관한 소유권을 이전하는 방식을 통해 인위적으로 토지등소유자의 수를 늘리고 이들로 하여금 동의하게 하는 이른바 지분 쪼개기는 도시정비법상 규정을 잠탈하는 탈법행위로 허용될 수 없음을 정면으로 선언하고 이 경우 해당 토지등소유자들은 동의정족수를 산정하는 데 있어서 분모ㆍ분자에서 모두 제외돼야 한다고 판시했다.

그 근거로 대법원은 도시정비법에서는 토지면적을 기준으로 한 동의요건과 별도로 토지 또는 건축물의 소유자를 기준으로 한 동의요건을 갖출 것을 요구하면서 조합 설립과 관련한 토지등소유자의 전체 의사가 왜곡되지 않도록 토지등소유자의 동의자 수 산정 방법에 관해 구체적으로 규정하고 있으며, 조합설립인가 신청에 대한 행정청의 조합설립인가 처분은 단순히 사인의 조합설립행위에 대한 보충행위로서의 성질을 가지는 것이 아니라 법령상 일정한 요건을 갖추는 경우 행정 주체로서 공법인의 지위를 부여하는 일종의 설권적 처분의 성질을 가진다는 점 등을 주요한 근거로 들고 있다. 다만 이러한 지분 쪼개기가 동의정족수 산정에서 제외되는 탈법행위에 해당한다고 보기 위해서는 여러 가지 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 한다고 판시했다.

그와 같은 기준으로는 토지 또는 건축물에서 과소지분이 차지하는 비율 및 면적, 과소지분을 취득한 명의자가 이를 취득하기 위해 실제로 지급한 가액, 과소지분을 취득한 경위와 목적 및 이전 시기, 과소지분을 취득한 데에 합리적 이유가 있는지 여부, 과소지분 취득자들이 토지등소유자의 수에 포함됨으로써 전체 토지등소유자의 수에 미친 영향, 과소지분 취득자들이 조합 설립에 동의하는 의사를 표명한 정도 및 그 의사가 조합 설립을 위한 동의정족수에 미친 영향, 과소지분취득자와 다수 지분권자의 관계 등 관련 사정을 종합해 개별 사안에 따라 구체적으로 판단해야 한다.

3. 결어

따라서 지분 쪼개기로 의심되는 모든 행위가 무조건 동의율 산정에서 제외되는 것은 아니라고 할 것인바, 각각의 사실관계에 따라서 결론이 달라질 수는 있다고 할 것이므로 이 점 유념하기 바란다.

김래현 변호사  koreaareyou@naver.com

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